Hợp đồng xây dựng là hợp đồng dân sự, là tài liệu pháp lý quan trọng trong quan hệ giữa bên chủ nhà và các nhà thầu / nhà cung cấp dịch vụ, hàng hóa.
Các loại hợp đồng phổ biến trong xây nhà ở gia đình là: Hợp đồng thiết kế, hợp đồng tư vấn giám sát, hợp đồng thi công và có thể các hợp đồng khác như hợp đồng mua bán vật tư thiết bị, hợp đồng quản lý khối lượng,….
Theo đúng quy định của pháp luật thì các ngành nghề liên quan đến xây dựng đều là các ngành nghề kinh doanh có điều kiện.
Nhà thầu: Theo điều 73 Luật XD thì nếu là tổ chức cần đáp ứng việc có đăng ký, phải đảm bảo năng lực, phải có chỉ huy trưởng có giấy phép hành nghề, có thiết bị phù hợp. Cá nhân tự tổ chức xây dựng nhà ở riêng lẻ có tổng diện tích xây dựng sàn nhỏ hơn 250m2 hoặc dưới 3 tầng thì phải có năng lực hành nghề thi công xây dựng công trình và chịu trách nhiệm về chất lượng, an toàn và vệ sinh môi trường
Đơn vị thiết kế: Theo điều 56 Luật XD thì đơn vị thiết kế cũng phải đạt đủ điều kiện mới được phép hành nghề. Cá nhân hành nghề độc lập thiết kế xây dựng công trình phải đáp ứng các điều kiện sau a) Có năng lực hành nghề, có chứng chỉ hành nghề thiết kế xây dựng; b) Có đăng ký hành nghề hoạt động thiết kế xây dựng công trình. Nếu nhà ở có tổng diện tích nhỏ hơn 250m2 thì được tự tổ chức thiết kế.
Các đơn vị khác như khảo sát xây dựng, quản lý dự án, thẩm tra thiết kế, thí nghiệm vật tư,… đều phải đáp ứng các quy định của pháp luật mới được phép hành nghề.
Q&A: Nếu ký HĐ với một đối tác không đạt yêu cầu thì sao? Theo quy định của PL thì chủ nhà phải có trách nhiệm tìm hiểu xem đối tác có đủ năng lực không? Nếu không đủ nhưng vẫn ký thì nếu xảy ra vấn đề thì trước hết đối tác chịu trách nhiệm và chủ nhà cũng cùng gánh chịu hậu quả. Tình huống pháp lý này sẽ dẫn đến các vấn đề phức tạp trong xử lý trách nhiệm, Hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu theo điều 408 Bộ Luật dân sự.
Hợp đồng thi công xây dựng
Bên nhận thầu xây dựng dù là cá nhân (trưởng nhóm xây dựng) hay công ty thì việc thỏa thuận xây dựng bằng văn bản hợp đồng là rất cần thiết. Không nên xuề xòa thỏa thuận miệng hay viết hợp đồng đơn giản. Thực tế xã hội đã phát sinh rất nhiều mâu thuẫn trong quá trình thực hiện công việc xây dựng nhà giữa chủ nhà và nhà thầu xây dựng.
Nội dung hợp đồng
Mong muốn chung của các bên khi tham gia hợp đồng là sự rõ ràng, rành mạch để khi triển khai công việc thì cứ thế mà làm, không xuất hiện các chi tiết chưa được đề cập, chưa rõ ràng mà phổ biến là Chủ nhà cho là trách nhiệm của nhà thầu nhưng nhà thầu lại cho rằng đó là phần phát sinh, chủ nhà phải trả tiền thêm ngoài hợp đồng.
Thực tế XD nhà ở gia đình chuyện đó rất hay xảy ra. Là do khi kí hợp đồng do chủ quan, xuề xòa hoặc do kỹ năng lập văn bản chưa tốt dẫn đến các hiểu nhầm quyền/ nghĩa vụ các bên rồi dẫn đến tranh cãi thậm chí kiện tụng là rất mệt mỏi. Một sự việc phải ra tòa dân sự thường cũng rất phiền phức, tốn kém và kéo dài. Một hợp đồng tốt, thật rõ ràng sẽ giảm thiểu nguy cơ đó mang lại lợi ích rất lớn cho hai bên.
Một số nội dung không thể thiếu của Hợp đồng thi công xây dựng:
- Thông tin cơ bản của hai bên, tên tuổi, số CMT, hộ khẩu (với cá nhân), thông tin công ty, số giấy đăng ký kinh doanh, mã số thuế, người đại diện, địa chỉ đăng ký (với công ty)
- Đối tượng thỏa thuận xây dựng: Mô tả ngôi nhà, nơi xây dựng, bản vẽ xây dựng đính kèm
- Hình thức hợp đồng: trọn gói kiểu chìa khóa trao tay, khoán trọn gói phần thô, khoán nhân công vật tư chủ nhà cấp,…Mô tả rõ từng công việc, bảng khối lượng, bảng vật tư sử dụng chi tiết.. để tránh các khoản mục bỏ sót hoặc phần chưa rõ (ví dụ phần lợp mái thuộc về gói nào, phần đi ống, lồng dây, lắp đặt điện điện nước thuộc về gói thô hay không,… nên cần có sự mô tả rõ trong hợp đồng, xin xem các mẫu hợp đồng ở bài viết cùng mục này)
- Giá cả trong hợp đồng (cách tính giá, ví dụ chốt đơn giá cố định, thanh toán theo KL thực tế thi công x đơn giá cố định từng công việc)
- Tiến độ thanh toán (thường nhà thầu tốt, dày vốn sẽ đồng ý thanh toán chậm hơn sản lượng thi công thực tế).
- Tiến độ xây dựng
- Cam kết về nhân sự sử dụng cho công trình
- Cam kết về vật tư sử dụng (nếu là XD trọn gói hoặc khoán thô có phần vật tư nhà thầu tự mua)
- Thưởng phạt hợp đồng
- An toàn lao động,
- Bảo hành, giữ tiền bảo hành.
- Các điều kiện khác: Ví dụ điện nước thi công ai trả, công nhân ở đâu, đăng ký cho công nhân tạm trú, an toàn lao động,…
Ngoài hợp đồng thi công xây dựng, có thể quý vị còn cân đến hợp đồng thiết kế, hợp đồng giám sát, hợp đồng mua bán vật tư, hợp đồng tư vấn,….
Hợp đồng là văn bản pháp lý cần đến sự hiểu biết về cả pháp lý và chuyên sâu ngành XD cũng như am hiểu tập quán thói quen thi công xây dựng nhà ở theo vùng miền do đó quý vị nên nghiên cứu kĩ lưỡng trước khi ký. Hợp đồng không tốt dễ gây cách hiểu không giống nhau, mâu thuẫn giữa hai bên rất phiền phức. Quý vị nên tìm đến sự tư vấn nếu không thực sự tự tin. - Mời quý vị tham khảo một số mẫu hợp đồng của Reva Inter Ltd trong phần Mẫu hợp đồng tham khảo.
Tính giá trong hợp đồng thi công XD:
Tùy loại hình hợp đồng thi công là (1) trọn gói kiểu chìa khóa trao tay ; (2) nhà thầu bao vật tư thô, khoán nhân công phần hoàn thiện hay là (3) giao khoán nhân công, chủ nhà cung cấp vật tư 100% thì hình thức tính tiền trong hợp đồng là khác nhau.
Với kiểu chìa khóa trao tay (1): Thường tính giá theo kiểu đơn giá cố định từng công việc x KL từng công việc.
Với kiểu (2) và (3) thì có hai cách tính, cách thứ nhất là đơn giá cố định từng công việc x KL từng công việc như hợp đồng loại (1); cách thứ hai là tính tiền theo m2. Kiểu tính này phải có các phần quy đổi để tính ra tổng m2 toàn nhà từ đó nhân với đơn giá mỗi m2 ra giá hợp đồng. Nhìn chung kiểu này khá thiếu chính xác, rất khác nhau và khi gặp công trình thiết kế lạ thì các nhà thầu có xu hướng chưa quen nên sẽ nâng cao % cho an toàn. Sau đây là một số hệ số quy đổi % phổ biến tại TPHCM. Xin lưu ý rằng quý gia chủ hoàn toàn có thể dựa trên thực tế thiết kế để đàm phán % này.
Kiến nghị: Chúng tôi kiến nghị quý gia chủ nên áp dụng kiểu Bảng danh mục các công việc có KL từng công việc x đơn giá từng công việc sẽ khoa học và chính xác hơn.
Quý gia chủ có thể tham khảo các mẫu Hợp đồng về thi công và Hợp đồng thiết kế, hợp đồng Tư vấn giám sát XD trong Phần Mẫu hợp đồng cùng chuyên mục Lựa chọn nhà thầu này.
Các hợp đồng khác: Quý gia chủ có nhu cầu thì xin tham khảo tại mục Mẫu HĐ tham khảo.
**************
Cách thức trình bày hợp đồng một cách khoa học:
Hợp đồng là văn bản pháp lý quan trọng nên cần được soạn thảo, xem xét kỹ lưỡng bởi các cá nhân có kinh nghiệp, kỹ năng lập hợp đồng.
Trong hoạt động xây dựng nói chung, hợp đồng xây dựng các dự án, công trình lớn thì đã được tổ chức Hiệp hội các kỹ sư tư vấn quốc tế (FIDIC) nghiên cứu và lập ra rất chi tiết, rất khoa học, coi như hình mẫu áp dụng trên toàn cầu. Cách lập hợp đồng một cách khoa học là gồm hai phần: Phần chung nêu các nội dung chung, và các Phần riêng, nêu chi tiết từng nội dung. Các Phần riêng này được dẫn chiếu từ phần chung sang. Ví dụ khi trình bày về An toàn lao động trong phần chung thì sẽ dẫn chiếu sang Phần riêng về An toàn lao động đính kèm. Các nội dung về dự toán, tiến độ, bảo hành … đều có thể trình bày như phần riêng đính kèm.
Tuy nhiên với quy mô các công trình nhà ở gia đình thì có thể đơn giản hơn, trình bày theo hướng gộp chung và có các phụ lục riêng rẽ tính theo. Chúng tôi sẵn sàng tư vấn cho quý chủ nhà các nội dung cần thiết để có một bản hợp đồng thiết kế, thi công nhà ở gia đình tốt.
Mẫu hợp đồng của Bộ Xây dựng:
Bộ Xây dựng có ban hành một số mẫu hợp đồng trong xây dựng, tuy khá phức tạp vì chủ đích là hợp đồng cho các công trình lớn nhưng quý vị cũng có thể dùng như một nguồn tham khảo. Với quy mô xây dựng nhà ở gia đình thì có thể là không cần thiết sử dụng mẫu hợp đồng này.
Vấn đề nếu tính chi phí thiết kế theo % thì dự toán hay bị đẩy lên cao, thậm chí thiết kế quá cần thiết để tăng chi phí >> phí thiết kế tăng thêm.
