Lựa chọn được đơn vị tốt để giúp Quý chủ nhà XD ngôi nhà là việc quan trọng, mong muốn của mọi quý chủ nhà.
Theo quan niệm trước kia việc phân ra nhà thầu xây dựng, nhà thầu thiết bị và các đơn vị tư vấn ví dụ tư vấn giám sát chất lượng, tư vấn thiết kế (tư vấn không gọi là nhà thầu). Nhưng nay quan niệm khác là tất cả các đơn vị cung cấp dịch vụ hay hàng hóa cho Chủ đầu tư đều coi là nhà thầu.
***
Chung về lựa chọn nhà thầu:
Lựa chọn nhà thầu là việc khó của chủ nhà, vì các lý do:
– Sẽ có các nhà thầu chào các mức giá rất khác nhau.
– Sẽ có các nhà thầu khoe làm được mọi thứ, mọi việc từ thiết kế đến thi công, từ thi công thô đến nội thất, đến SX mộc,… và nói chọn họ sẽ kinh tế hơn, thuận tiện hơn nhiều vì công việc quy về một mối. Nghe thì cũng hợp lý.
– Sẽ có các nhà thầu nói rất hay, tung hỏa mù với chủ nhà bởi các thuật ngữ chuyên ngành làm sự việc có vẻ trở nên nghiêm trọng, rắc rối.
Đúng là trong cơ chế thị trường thì cạnh tranh về giá là rất quan trọng nhưng quý chủ nhà cũng cần lưu ý các khả năng sau:
– Thông thường rẻ nhất không là tốt nhất. Cần tìm hiểu rõ vì sao nhà thầu đó có thể chào giá thấp? Thông thường là ít kinh nghiệm, giảm thiểu chi phí cho bộ máy (không có đầy đủ các bộ phận, hoặc sử dụng 1 người cho mấy việc), nhân sự được trả công thấp, giảm thiểu trong các chi phí phụ (ví dụ chi phí lo ăn ở cho người lao động), máy móc thi công sơ sài, cũ kỹ đã khấu hao, thậm chí còn tính toán giảm bớt chất lượng công trình ở hạng mục ít quan trọng. Với kinh nghiệm của chúng tôi thì quý vị nên cân nhắc việc rẻ nhất (nếu rẻ hơn nhiều bên khác) thì thường là có vấn đề.
– Làm rõ với các nhà thầu chào giá để chào lại: Nên có bước này, chủ nhà nên đề nghị nhà thầu phân tích, giải thích mức giá của mình ra sao, tại sao đưa ra mức giá đó? Chủ nhà cũng nên nói rõ tôi đặt vấn đề chất lượng là quan trọng (tin rằng chủ nhà nào cũng vậy); tôi sẽ có cơ chế kiểm soát chất lượng (ví dụ thuê bên thứ ba giám sát chất lượng,…); có thể tôi nhờ bên thứ ba đánh giá bảng chào thầu,.. để các nhà thầu tính toán lại bảng tính giá. Khi đó họ đã biết rõ đối tác của mình ra sao, nhận thức của chủ nhà về chất lượng xây dựng là thế nào, cơ chế kiểm soát chất lượng khi thi công,… thì họ sẽ cân nhắc và chào các mức giá mới phù hợp hơn.
Lưu ý rằng quý chủ nhà không nên chọn Nhà thầu nhận làm hết mọi việc, khoe chúng tôi làm được tất cả (all-in-one). Thường thì mỗi đơn vị chỉ giỏi về một mảng công việc hoặc một vài mảng có liên quan đến nhau. Nếu chọn các đơn vị tốt từng việc rồi biết cách ghép nối, điều phối công việc của họ để làm thì sẽ ra sản phẩm là ngôi nhà chất lượng tốt. Cách quảng cáo khoe khoang chúng tôi làm được tất cả thường chỉ có ở các đơn vị mới ra đời, quan điểm kinh doanh của họ là “quăng lưới đánh cá, bắt được con cá nào cũng tốt” (như hình ảnh website 1 đơn vị bên dưới).
Một số đơn vị có thể nhận làm tổng thể nhưng chia nhỏ rồi thuê lại các đơn vị chuyên ngành thì là bình thường nhưng trong trường hợp này quý gia chủ có quyền yêu cầu làm rõ để được biết các đơn vị thầu phụ kia là ai, cơ sở vật chất ra sao, kinh nghiệm thế nào…. 
Với việc XD công trình nhà ở gia đình thì phổ biến có các nhà thầu sau đây:
– Nhà thầu thiết kế: Có thể là 1 cá nhân hành nghề hay một công ty đều có thể đảm nhận việc thiết kế công trình nhà ở gia đình. Gói thiết kế có thể gồm cả thiết kế kiến trúc và thiết kế nội thất. Chúng tôi khuyến nghị quý chủ nhà nên gộp hai loại trong cùng một hợp đồng thiết kế thì sẽ dễ dàng hơn và có sự ăn nhập, ăn khớp trong thiết kế kiến trúc và thiết kế nội thất.
Nếu quý chủ nhà muốn có một công trình mang dấu ấn, có sự đóng góp công sức và chất xám của một đội ngũ thiết kế tốt và chính sự đóng góp của các thành viên gia đình thì việc thuê thiết kế riêng, lựa chọn kiến trúc sư tốt là sự đầu tư đáng giá.
Nếu chỉ là một ngôi nhà phố đơn giản, trong một khu dân cư không quá quan trọng về mặt kiến trúc khi nằm trong ngõ hẻm, khi tầm nhìn để có view hạn chế thì quý vị có thể chọn một số thiết kế mẫu từ các đơn vị chuyên bán mẫu thiết kế. Cũng có thêm lựa chọn nữa là các đơn vị thi công sẵn sàng free thiết kế kiến trúc (có thể nội thất thì phải thuê riêng vì nên xác định các nhà thầu kiểu này không giỏi về thiết kế nội thất).
Sẽ không có một sản phẩm thiết kế đẹp mà rẻ, nhưng đáng buồn là vẫn có các sản phẩm thiết kế không hề rẻ mà không đẹp. Tất nhiên cái đẹp là khá trừu tượng nhưng ví dụ nếu kiến trúc sư nắm bắt ý chủ nhà và vẽ ra kiểu kiến trúc khoe khoang kệch cỡm, khoe mẽ, không ăn nhập bối cảnh chung thì chắc chắn không được số đông người có hiểu biết cho là đẹp.
– Nhà thầu xây dựng: Với quy mô nhà dân thì việc lựa chọn nhà thầu thường là qua các công trình mà đơn vị / nhóm thợ đã làm mà chủ nhà đã được kiểm chứng. Tuy nhiên các cách thức như lựa chọn qua các tin quảng cáo, qua việc tìm kiếm trên mạng,… ngày càng phổ biến. Tiêu chí nhìn thấy/hỏi han tại các công trình đã thi công phải được kết hợp với việc đánh giá nhà thầu có nhiều kiến thức về bộ máy tổ chức, người đứng đầu đơn vị, có kiến thức tốt về kiến trúc và am tường về nguyên vật liệu cũng như quan hệ chính quyền để việc thi công ngôi nhà bạn được chất lượng và chuyên nghiệp. Cách đánh giá nhà thầu xây nhà ở gia đình có thể bằng cách:
– Phỏng vấn: Tìm người am hiểu về xây dựng để nhờ/thuê họ gặp gỡ, trao đổi, đánh giá với các nhà thầu xây dựng tiềm năng để đánh giá. Một số câu hỏi nên đặt ra về số lượng, kinh nghiệm, bằng cấp nhân sự nhà thầu; hồ sơ kinh nghiệm danh mục các công trình đã thi công; hồ sơ quản lý chất lượng công trình của nhà thầu (hệ thống quản lý nội bộ ra sao, có các quy trình thi công chuẩn mực để các đội thi công áp dụng không?…). Có thể lập các bảng kiểu hỏi / trả lời để nhà thầu đưa ra câu trả lời (có ký tên) và lưu hồ sơ nếu sau này ký hợp đồng với nhà thầu này thì nhà thầu cam kết đấy cũng là một tài liệu kèm theo hợp đồng nên cần trả lời trung thực. Ví dụ các câu hỏi đã bao giờ xây nhà cao trên 20m; đã bao giờ xây gạch ACC (gạch không nung, chủ yếu nói đến gạch chưng áp, tỷ trọng nhẹ, cách nhiệt tốt); đã bao giờ thi công hai tầng hầm; đã bao giờ xây nhà nhịp quá 8m không có cột giữa, đã xây nhà có thang máy chưa? …..
– Thăm các công trình thực tế: Thăm các công trình mà nhà thầu đã và đang thi công để đánh giá thực tế. Xem họ tổ chức công việc ra sao, nơi ăn chốn ở của người lao động có đàng hoàng không (người lao động được chăm sóc sẽ làm tốt công việc là logic dễ hiểu); xem máy móc thiết bị có tốt không, dây điện, ổ cắm có đảm bảo không; xem các khu vực nguy cơ rơi ngã mất an toàn lao động có được rào chắn kỹ càng không; xem nhân công có trang bị đồng phục, có sử dụng bảo hộ an toàn lao động không: xem công trường có sạch sẽ gọn gàng ngăn nắp không;…. Quý gia chủ cũng rất nên gặp gỡ các chủ nhà mà nhà thầu đã và đang thi công để họ đưa ra các nhận xét khách quan sau quá trình hợp tác với nhà thầu, thăm công trình đã sử dụng vài ba năm xem có vấn đề gì không?….
– Nhà thầu thiết bị: Trong phạm vi nhà ở gia đình thì có vài nhà thầu ví dụ nhà thầu thang máy, nhà thầu lắp hệ thống điện mặt trời,.. được coi là nhà thầu thiết bị. Một số đơn vị cung cấp khác như máy bơm, máy phát điện,… có thể coi là các đơn vị bán hàng thiết bị, phục vụ cho nhà thầu chính / phối hợp với nhà thầu chính để hoàn thành công trình mà thôi. Về cơ bản thì lựa chọn các nhà thầu thiết bị nên chọn các đơn vị lớn, có uy tín, đã hoạt động lâu năm, có danh sách khách hàng sẵn sàng cho quý chủ nhà kiểm chứng,… là các đơn vị ta có thể tin tưởng.
Nhà thầu khác: Bên cạnh mô hình khoán gọn cho một nhà thầu thi công toàn bộ các phần ngôi nhà thì chủ nhà có thể áp dụng mô hình thuê riêng các nhóm thợ chuyên ngành thi công ví dụ đội xây dựng, đội điện nước, đội thang máy, đội điều hòa, đội nội thất trang trí, đội trang trí sân vườn tiểu cảnh,… Nhược điểm của phương pháp này là chủ nhà phải đàm phán nhiều với các đơn vị; chủ nhà và đơn vị tư vấn quản lý phải điều phối các công việc một cách nhịp nhàng tránh phát sinh các mâu thuẫn, tranh chấp giữa các nhóm thợ (vốn rất hay xảy ra). Tuy nhiên phương pháp này có thể lựa chọn các đội thi công vừa ý chủ nhà nhất, có thể yên tâm hơn về chất lượng và giá thành có thể rẻ hơn.
Nhà thầu giám sát: Vai trò của người giám sát với chất lượng công trình xây dựng thì rất rõ ràng.
Việc lựa chọn nhà thầu giám sát thường qua tiêu chí đánh giá tổ chức bộ máy, người đứng đầu, nhân sự dự kiến sử dụng, kinh nghiệm và sự am hiểu các quy định quản lý chất lượng, an toàn lao động trong xây dựng do Nhà nước ban hành.
Thực tế có rất nhiều gia chủ muốn tiết kiệm chi phí thuê đơn vị tư vấn thiết kế xây dựng nên tự mình trực tiếp giám sát công trình hoặc nhờ người trong gia đình có chút hiểu biết, đã từng xây vài ngôi nhà cho mình hoặc trong vai trò trợ giúp mà không phải người từng làm nghề XD là một sai lầm. Có thể những người như vậy có tình cảm và tâm huyết nhưng thông thường do thiếu kinh nghiệm về xây dựng, sẽ không nhận biết được những lỗi kỹ thuật gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến công trình. Mặt khác, do không hiểu rõ về nguyên vật liệu phù hợp tại từng thời điểm, lại thiếu kinh nghiệm chuyên môn để đánh giá nên thường xảy ra những trường hợp phát sinh chi phí ngoài ý muốn. Điều đó vừa làm cho quý vị mất nhiều thời gian, tiền bạc và công sức mà hiệu quả công trình lại không đạt chất lượng.
Việc tồn tại mặt trái là người giám sát có thể móc ngoặc với nhà thầu để xuề xòa về chất lượng sau đó nhà thầu chia lợi ích cho người giám sát là có nhưng thực ra không phổ biến. Nếu trong hợp đồng thuê giám sát nêu các điều khoản rõ ràng, các chế độ bồi thường, chịu trách nhiệm cao nếu sai phạm thì cơ bản hạn chế được hiện tượng này.
Tuyển chọn nhà thầu giám sát / người cá nhân đứng ra nhận giám sát ở đâu: Hiện có một số cá nhân và công ty đứng ra nhận các công việc này. Việc đánh giá đúng được hai nhà thầu xây dựng và giám sát là việc khó vì khi trình bày và gửi tài liệu thì hồ sơ đều đẹp cả. Tuy nhiên trong chuyên môn hẹp thì các tiêu chí đánh giá mang tính lượng hóa là cách thức đánh giá tương đối chính xác và khách quan. Reva Inter sẵn sàng hỗ trợ cho quý khách nội dung đánh giá này.
Chi phí giám sát: Thông thường theo lương tháng của các nhân sự giám sát (man-month) Ví dụ tại thời điểm 2020 này, lương một nhân sự giám sát khoảng 12-15 triệu đồng / tháng là mức phổ biến. Nhưng có loại hình giám sát không thường xuyên, chỉ có mặt tại các giai đoạn quan trọng thì sẽ rẻ hơn, hiệu quả đạt được về chất lượng công trình là vẫn tạm ổn.
Vậy lựa chọn các nhà thầu theo tiêu chí nào:
Với nhà thầu thiết kế thì đây là một công việc đặc thù, không định lượng được nên việc lựa chọn không dựa trên giá cả (tuy nhiên giá cũng phải “hợp lý”). Còn các nhà thầu còn lại yếu tố năng lực kinh nghiệm song hành với giá cả là hai tiêu chí quan trọng để chọn lựa. Việc nhờ đến các chuyên gia, người am hiểu về xây dựng để gặp gỡ đại diện nhà thầu trao đổi, đi thăm các công trình họ đã và đang thực hiện là cách tốt nhất xác định năng lực nhà thầu. (lưu ý cần xác định chính xác công trình đó do nhà thầu thực hiện, nhiều nhà thầu có thể bố trí đóng kịch, “chém gió” mạo nhận thi công công trình đó nhưng thực ra không phải vậy).
Việc chọn nhà thầu đúng đã là một thành công nhưng thực ra chưa đủ. Một bộ hợp đồng tốt, trình bày khoa học, bao quát hết công việc, công bằng cho cả hai bên mới góp phần đảm bảo thêm cho sự đúng đắn của lựa chọn, hiệu quả công việc cuối cùng mới tốt đẹp. Xin hãy liên hệ chúng tôi để được hỗ trợ về hợp đồng nếu quý vị thấy cần thiết.
