I. NGUYÊN TẮC CHUNG VỀ THUẾ
Với mọi sắc thuế thì người chịu thuế luôn là người tiêu dùng cuối cùng trong chuỗi cung cấp hàng hóa/ dịch vụ. Cho nên nhà thầu vẫn chuyển nó vào giá, để người tiêu dùng cuối cùng (chủ nhà) chịu mà thôi. Vì vậy, trong giao dịch với nhà thầu cũng như với các bên cung cấp hàng hóa, dịch vụ khác trong quá trình xây dựng nhà thì Quý chủ nhà cần đàm phán rõ: Giá có thuế chưa, thuế bên nào trả, xuất hóa đơn thế nào…
Thực tế tại các địa phương, khi chủ nhà đi xin phép XD thì Nhà nước thu thuế luôn. Tùy nơi quy định nhưng đa số tính thuế theo cách khoán nhân công không bao thầu vật tư. Giá trị công trình tính khoảng [1 đến 1.5 tr/ m2] * [tổng số m2 sàn xây dựng (tổng các tầng)] = Tổng giá trị phần nhân công của toàn nhà rồi nhân với 5% ra thuế GTGT và 2% ra thuế Thu nhập Cá nhân để tổng hai khoản thuế tính ra mức thuế chủ nhà phải đóng thay.
(Ghi chú: Đây là cách tính trước Tháng 3 / 2026, sau thời điểm này xin xem phần Cập Nhật bên dưới)
II. CÁC LOẠI THUẾ KHI XÂY DỰNG NHÀ Ở GIA ĐÌNH
Nhiều người vẫn nói đơn giản là “Thuế Xây nhà” nhưng bản chất không phải vậy mà thuế của Nhà thầu cần nộp khi có doanh thu từ việc xây dựng nhà ở gia đình cho Quý gia chủ.
1. Thuế Giá trị gia tăng và Thu nhập Doanh nghiệp của nhà thầu là Công ty
Khi ký hợp đồng với Công ty thì là họ hoạt động theo Luật Doanh nghiệp, hạch toán và đóng thuế theo kiểu doanh nghiệp. Thuế suất chung thuế GTGT là 10% của doanh thu bán hàng, tức là tiền thu từ chủ nhà ( hiện tại là 8% khi được nhà nước giảm thuế, trước mắt giảm hết năm 2026); và Thuế thu nhập doanh nghiệp 20% của lợi nhuận (doanh thu – chi phí). Các quý chủ nhà đa số chỉ cần quan tâm đến con số thuế GTGT 10% hoặc 8% mà thôi. Công ty có nhiều công trình nên vấn đề thuế thu nhập doanh nghiệp là vấn đề nội bộ của họ, sau cả năm mới biết con số khi họ báo cáo hạch toán cả năm, nhưng nhìn chung thì không là con số lớn.
Kết thúc công trình, Công ty phải xuất hóa đơn Giá trị gia tăng giao lại cho Chủ nhà, thể hiện rõ doanh thu, thuế suất, tiền thuế, giá trị sau thuế.
Nếu ký hợp đồng với Công ty, thì quý Chủ nhà đem hợp đồng lên cơ quan nhà nước để chứng minh cách nộp thuế của Công ty theo cách doanh nghiệp, không phải nộp thuế GTGT và Thu nhập cá nhân.
2. Thuế Giá trị gia tăng và Thu nhập cá nhân của nhà thầu cá nhân
Theo thông tư 92/2015 của Bộ Tài chính thì Nhà thầu là cá nhân / hộ gia đình phải nộp thuế Giá trị gia tăng và Thu nhập cá nhân.
Với phần nhận thầu chỉ nhân công, không bao gồm vật liệu:
Thuế Giá trị gia tăng: 5% của doanh thu,
Thuế Thu nhập cá nhân: 2% của doanh thu
Tổng cộng 7% của doanh thu.
Với phần nhận thầu bao gồm nhân công + vật liệu:
Thuế Giá trị gia tăng: 3% của doanh thu,
Thuế Thu nhập cá nhân: 1.5% của doanh thu
Tổng cộng 4.5% của doanh thu.
(Ghi chú: Nội dung trên đã cũ, từ tháng 03/2026 tính thuế nhà thầu là cá nhân như bên dưới, phần này web sẽ để thêm một thời gian để quý gia chủ tham khảo, sau 12 tháng sẽ xóa, chỉ để phần bên dưới là các quy định hiện hành mà thôi. Riêng nội dung thuế nhà thầu nếu nhà thầu là Công ty thì vẫn không thay đổi)
>>>CẬP NHẬT TỪ THÁNG 3 NĂM 2026<<<<
Quy định mới về quản lý thuế với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh từ tháng 03 năm 2026 sẽ phức tạp hơn, khiến cho các chủ thầu cá nhân khó tính toán hơn, từ đó họ sẽ có xu hướng tính quá lên, cho an toàn, tính sang bên chủ nhà chịu thuế , nên quý chủ nhà cần cẩn trọng. Quy định mới là:
A. Nếu nhà thầu là công ty: Không thay đổi so với trước đây, xin đọc phía trên, vì các quy định mới là áp dụng thuế cho hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh.
B. Nếu nhà thầu là cá nhân, hộ gia đình: Nghị định 68/2026/NĐ-CP quy định về Quản lý thuế của Cá nhân, hộ gia đình kết hợp với Luật Thuế Thu nhập cá nhân 2025 đã làm thay đổi cách tính thuế của Nhà thầu là cá nhân, hộ gia đình. Theo đó, thuế từ hoạt động xây dựng tính như sau:
B1. Thuế giá trị gia tăng: 5% với nhận thầu chỉ nhân công, 3% với nhận thầu bao cả vật tư (không thay đổi so với trước đây).
B2. Thuế thu nhập cá nhân (phức tạp hơn ở nội dung này):
Công thức chung: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Doanh thu tính thuế * thuế suất (%)
Khái niệm Doanh thu tính thuế: Doanh thu tính thuế hộ kinh doanh là toàn bộ tiền bán hàng hóa, tiền gia công, tiền hoa hồng, tiền cung ứng dịch vụ phát sinh trong kỳ tính thuế. Khoản tiền này sẽ bao gồm cả khoản trợ giá, phụ thu, thưởng đạt doanh số và chiết khấu (không phân biệt đã thu tiền hay chưa), thuế (nếu thuộc diện chịu thuế) từ sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ.
* Doanh thu dưới 500 triệu / năm: Miễn thuế thu nhập cá nhân (lợi hơn trước đây, tuy nhiên nhà thầu nào mà có doanh thu dưới 500 triệu đồng / năm thì là nhà thầu nhỏ, một năm chắc làm tối đa 2 căn nhà, hoặc 3 căn nhỏ)
* Doanh thu từ 500 triệu đến 3 tỷ / năm thì có 2 cách nộp nhà thầu tự chọn:
Cách 1: Xây dựng không bao thầu VL thì 2% của doanh thu , có bao thầu VL thì 1.5% của doanh thu.
Cách 2: 15% của (doanh thu – chi phí).
* Doanh thu trên 3 tỷ / năm: Chỉ có một cách tính là 20% của (doanh thu – chi phí)
Tổng số thuế phải nộp là Thuế GTGT (B1) cộng Thuế Thu nhập cá nhân (B2) nêu trên.
Sơ bộ nhận xét về cách tính thuế mới:
a) Thuế Giá trị gia tăng: Như trước đây.
b) Thuế Thu nhập cá nhân: Hiện chưa so sánh được vì quy định về thuế TNCN hiện khá phức tạp, chia bậc như trên. Đa số các nhà thầu nhân công có doanh thu từ 500tr đến 3 tỷ đồng thì sẽ tính 2% khi đó cách tính hoàn toàn như trước đây. Nếu doanh thu nhà thầu trên 3 tỷ thì tính 20% của (doanh thu – chi phí thì còn chưa rõ con số) nhưng đa số trường hợp thì sẽ giảm hơn chút so với cách tính cũ.
Ví dụ cụ thể tính toán thử nghiệm để so sánh: Cho nhà tổng diện tích các tầng 200m2. khoán nhân công 1.5tr/m2 thì doanh thu nhà thầu là 200*1.5 = 300tr
Thuế GTGT (VAT) khoán riêng nhân công là 300tr * 5% = 15 triệu (đúng bằng cách tính trước đây).
Nếu khoán cả vật tư chưa gồm hoàn thiện, nội thất là 5 tr/m2 thì doanh thu nhà thầu là 1 tỷ, thuế suất 3% thì tiền thuế GTGT là 200 * 5 = 1 tỷ, thuế GTGT là 1 tỷ * 3% = 30 triệu. (đúng bằng cách tính trước đây).
Thuế Thu nhập cá nhân (nếu doanh thu nhà thầu 500tr-3 tỷ): Chọn cách tính 2%, khoán riêng nhân công thì thuế TNCN là 300tr * 2% = 6 triệu (đúng bằng cách tính trước đây), còn nếu chọn cách tính 15% của (doanh thu – chi phí) thì con số nhiều biến số nên chưa tính được. Với doanh thu nhà thầu >3 tỷ , thuế TNCN là 20% của (doanh thu – chi phí) thì cũng tạm thời chưa so sánh được vì thiếu nhiều thông số.
III. TRÁNH NHẦM VỚI LỆ PHÍ TRƯỚC BẠ.
Ngoài ra, các Quý gia chủ hay nhầm lẫn thuế với Lệ phí Trước bạ (mà nhiều người hay nói nhầm là Thuế Trước bạ). Theo quy định, khi hoàn công xong, chủ nhà nộp hồ sơ để xin Nhà nước ghi nhận tài sản ngôi nhà trên đất vào Sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất) thì khi đó Nhà nước sẽ thu Lệ phí trước bạ. Lệ phí này tính trên phần tài sản là ngôi nhà trên đất.
Cách tính Lệ phí trước bạ là: 0.5% * tổng diện tích sàn XD (tổng các tầng lầu) * đơn giá (thường do UBND cấp tỉnh quy định tùy cấp nhà).
Việc được Nhà nước công nhận ghi tài ản là ngôi nhà vào Sổ hồng có ý nghĩa quan trọng như là xác lập chủ quyền sở hữu ngôi nhà; tăng giá trị khi mua bán, thế chấp; được đăng ký kinh doanh hay hoạt động kinh doanh (một số hoạt động kinh doanh cần điều kiện về phòng cháy chữa cháy, về diện tích tối thiểu, ….).
