Việc sửa chữa, nâng cấp căn hộ đã sử dụng sau một thời gian khai thác có thể là khi gia chủ mới mua lại căn hộ từ gia chủ cũ hoặc đơn giản là gia chủ thấy căn hộ không còn phù hợp nên có nhu cầu sửa chữa, nâng cấp.
Như tên tiêu đề, việc này có thể có hai nội dung: Sửa chữa và nâng cấp.
Sửa chữa căn hộ: Hàm ý sửa chữa căn hộ là căn hộ có các hư hỏng nhất định ví dụ như bị thấm nước, hỏng sàn nhà, vữa tô trát bị bong tróc, khu vệ sinh bị rò rỉ nước cửa bị hư như nứt nẻ, xệ, … và nay sẽ tiến hành sửa chữa. Việc sửa chữa là “bất đắc dĩ” phải làm, không làm sẽ ảnh hưởng đến mỹ quan, sự an toàn của căn hộ.
Nâng cấp căn hộ: Dù chưa đến mức hư hỏng nhưng đã cũ hoặc đơn giản hơn là phong cách hiện tại không phù hợp với ý thích của gia chủ nên gia chủ muốn nâng cấp cho căn hộ trở lên tốt hơn, “ưng cái bụng” hơn. Việc nâng cấp này có những điểm giống và khác so với nâng cấp căn hộ khi mua mới đã được trình bày tại đây.
Reva Inter xin trình bày từng nội dung như sau:
1. Các vấn đề có thể xảy ra với cả sửa chữa và nâng cấp:
Căn hộ là loại nhà đặc biệt mà có sự chung nhau một số thứ với các căn hộ khác, có quan hệ tổng thể không tách rời của tòa nhà như hệ thống cấp nước, thoát nước, điện. giao thông đứng (thang máy, thang bộ); hành lang,…. Do vậy việc sửa chữa dù là bên trong căn hộ nhưng nếu không cẩn thận có thể gây phiền phức, thậm chí trục trặc với hàng xóm, với cả tòa nhà.
Các vấn đề nhẹ: Như gây mất vệ sinh, an ninh trật tự chung, tạo tiếng ồn, bụi, thợ qua lại sử dụng thang máy nhiều và vận tải chất thải, vận tải đồ đạc sẽ chiếm dụng thang máy, đội thi công sử dụng máy móc tiêu thụ điện nhiều có thể gây hiện tượng điện biến động chút, …
Các vấn đề nặng hơn:
– Sửa khu vệ sinh không tốt có thể gây thấm cho tầng bên dưới;
– Sửa điện (gồm cả điện 220v và điện nhẹ) không tốt có thể gây chập cháy, đứt dây cho các căn khác, cho cả tòa nhà.
– Động chạm đến hệ thống phòng cháy chữa cháy có thể gây tệ liệt hệ thống, phát tín hiệu báo cháy giả, vô hiệu hóa một vùng hệ thống,… Ở trong khu bếp, phòng khách căn hộ chung cư thường có các đầu cảm biến khói, cảm biến nhiệt để truyền tín hiệu về trung tâm nên rất cẩn trọng, cần tham vấn kỹ thuật chuyên môn khi có ý định sửa chữa, di chuyển đến các hệ thống này.
– Sửa nước (cả cấp và thoát) không tốt có thể gây chảy nước vào các hệ thống kỹ thuật rồi chảy xuống tận các tầng bên dưới. Đôi khi nước chảy tràn gây thấm sàn nhà; nước tràn ra hành lang vào thang máy gây hỏng thang máy….
– Sửa hệ thống điều hòa không khí có thể gây thấm nước ngưng tụ sang khu vực chung hoặc các căn hộ khác nếu không được thực hiện cẩn thận.
– Mất an toàn lao động: Rơi ngã từ trên cao, an toàn điện,….
2. Các việc cần làm trước khi tiến hành sửa chữa, nâng cấp căn hộ
– Tốt nhất là nên thuê đơn vị kiến trúc, kỹ thuật có kinh nghiệm để thực hiện công việc này. Hình thức tự thực hiện chỉ nên áp dụng nếu là các việc sửa chữa, cải tạo ít phức tạp, ít động chạm đến đục đẽo,….
– Tìm hiểu chung về hệ thống kỹ thuật căn hộ (tự tìm hiểu và bên tư vấn chuyên môn tìm hiểu): Các nguồn để tìm hiểu là hồ sơ hoàn công căn hộ bàn giao tại thời điểm nhận nhà từ chủ đầu tư; Tìm hiểu từ Ban quản lý chung cư có các bộ hồ sơ hoàn công dự án lưu trữ; Hỏi xin thông tin các kỹ thuật viên quản lý tòa nhà; Hỏi thăm các căn hộ khác cùng trục căn hộ (thẳng trên cao và thẳng xuống bên dưới); Tự nghiên cứu tìm hiểu thực tế để cân nhắc, tính toán càng cẩn thận càng tốt.
– Thuê đơn vị chuyên môn lập các bản vẽ sửa chữa nâng cấp (trừ khi là việc sửa chữa, thay thế thiết bị đơn giản) để gửi Ban quản lý chung cư kèm các thủ tục khác tùy chung cư quy định (ví dụ Phiếu đăng ký sửa chữa; các cam kết về sửa chữa về thời gian thực hiện, thời gian thi công trong ngày; cam kết tuân thủ các quy định chung; đặt cọc để đảm bảo nếu gây hư hỏng chung sẽ đền bù,…)
– Việc kiểm tra tất cả các thiết bị dù không dự kiến sửa chữa cũng là việc nên làm. Ví dụ các móc treo quạt trần, các móc treo đèn chùm, các giá kệ gắn tường… nhiều khi được các đội thợ không có tâm làm qua loa, sơ sài cho căn nhà thêm đẹp khi rao bán (có thể không phải là ý định của chủ nhà) có thể phát sinh vấn đề sau khi về tay chủ mới một thời gian. Chúng tôi đã gặp một số hiện tượng như tuột vít, rời tắc kê,… cho đến nặng hơn là rơi quạt trần, rơi đèn chùm,… có thể gây nguy hiểm. Hiểu được tình trạng chung toàn nhà sẽ khiến cho việc sửa chữa nâng cấp làm một lần là xong, đảm bảo an toàn sử dụng.
3. Một số nội dung chỉ gặp khi sửa chữa căn hộ đã sử dụng
– Trước khi tháo dỡ các hệ thống kỹ thuật nhà cũ cần được ghi nhận, đánh số, chụp hình,… để làm tư liệu phục vụ việc lắp đặt trở lại sau này (lắp đặt thiết bị đó hoặc thiết bị mới có chức năng tương đương). Nhiều thiết bị như hệ thống PCCC mà không được lắp đặt chuẩn xác sẽ gây trục trặc lớn. Các vật tư thiết bị xác định sẽ còn tái sử dụng cần được cất kĩ lưỡng.
– Các hệ thống điện, nước, ống bảo ôn máy lạnh đã được chôn sẵn trong tường, việc tìm ra trên thực tế vị trí và thi công đục phá, chuyển vị trí (nếu phải làm vậy) là rất khó khăn, cần rất cẩn trọng kể cả khi đã có các bản vẽ hoàn công xây dựng trong tay vì đôi khi việc xây dựng sẽ khác thực tế đôi chút.
– Việc thay đổi vị trí các khu bếp, khu vệ sinh là khó khăn do phải có trục thoát nước , cấp nước toàn tòa nhà. Quý gia chủ nên hạn chế thực hiện việc này.
– Việc phá dỡ các bức tường cũ, xây ngăn các bức tường mới về cơ bản là có thể thực hiện được (vì nhà chung cư phần lớn là khung cột bê tông chịu lực). Tường xây mới nếu xây gạch trộn vữa thông thường là khá phực tạp nên quý vị hãy ứng dụng các vật liệu nhẹ như gạch nhẹ, vách thạch cao, vách kính, vách tấm xi măng cemboard cũng rất bền. Có thể dùng bông thủy tinh nhét giữa các lớp vách thạch cao sẽ giảm tiếng ồn, cách nhiệt tốt hơn.
– Việc cải tạo sàn có hiện tượng là lắp sàn gỗ, sàn gạch khác đè lên lớp sàn cũ tuy thuận tiện nhưng cũng không thật tốt, dẫn đến việc cưa bớt cánh cửa là việc không nên làm xét theo góc độ quan niệm dân gian.
– Về cơ bản tường cũ đã dán giấy thì việc xử lý bề mặt để sơn trở lại là không dễ và tốn công nên việc này cần cân nhắc. Cách lột giấy dán tường cũ là dùng rulo (để lăn sơn) thấm nước rồi lăn lên tường, chờ một lúc nước thấm thì bóc lớp giấy.
– Với chung cư, nhất là các căn hộ trên cao thì áp lực gió khi có mưa giông là khá lớn nên có thể bị nước mưa tràn vào trong. Có thể là do keo silicon gắn khung cửa và tường bị hư sau nhiều năm sử dụng; hoặc khung cửa bị tắc nghẽn lỗ thoát nước mưa nên nước tràn vào. Tốt nhất một khi đã sửa căn hộ thì nên kiểm tra để làm mới đường keo kể cả khi chưa xảy ra hiện tượng nước tràn vào nhà.
– Để tiết kiệm kinh phí và bảo vệ môi trường thì việc sử dụng màng phim nội thất là dòng vậy liệu bề mặt mới, dán đè lên các chất liệu cũ còn tốt là giải pháp đem lại tốc độ nhanh, giá thành rẻ, bề mặt đẹp và bền. Mời quý vị xem thêm tại www.phimnoithat.com
– Việc sửa chữa, nâng cấp căn hộ trong điều kiện đã có cư dân ở thì sẽ bị giới hạn về thời gian thi công, yêu cầu khắt khe về tiếng ồn, bụi, rác thải, quản lý người lao động ra vào,… nên về đơn giá cũng sẽ cao hơn các công việc tương tự trong điều kiện thi công nhà ở cá nhân.
– Về nguyên nhân và hướng xử lý mùi hôi nhà vệ sinh chung cư, xin xem bài viết tại đây.
4/ Các nội dung khác
Các nội dung khác về sửa chữa và nâng cấp căn hộ như hợp đồng thuê cải tạo, hình thức thực hiện, các lời khuyên từ kinh nghiệm thực tiễn… đã Reva Inter được trình bày khá kỹ trong bài viết Nâng cấp nội thất căn hộ (khi mua mới) xin mời quý vị xem tại đây.
Việc nghiệm thu căn hộ sau sửa chữa, quý vị có thể tham khảo từ bài viết Nghiệm thu căn hộ mới tại đây.
Nếu quý chủ nhà còn có các nội dung cần làm rõ, trao đổi thêm xin đừng ngại ngần liên hệ với Reva Inter Ltd theo email reva.hcm@gmail.com hoặc số điện thoại hotline 0988293348. Xin cảm ơn.
