Dự toán là khâu cụ thể hóa của khái toán tại bước khái toán trước, dự toán sẽ đưa ra con số tiền cần để XD một cách chính xác hơn.
Dự toán sẽ được lập ra trên cơ sở tính toán từ bản Thiết kế chi tiết căn nhà. Khác với khái toán ở giai đoạn trước chỉ là tính sơ bộ, ví dụ giá tiền / m2 thì khâu dự toán đã phải tính ra khối lượng chính xác hơn, ví dụ bao nhiêu m3 bê tông, bao nhiêu m3 gạch xây, bao nhiêu m2 sơn tường nội thất / ngoại thất,… rồi tính ra t”ổng số tiền.
Dự toán là thế nào?
Dự toán là tổng tất cả [khối lượng công việc] * [đơn giá của công việc].
Khối lượng từ đâu: Đính theo bản vẽ thiết kế
Đơn giá từ đâu: Đơn giá chi tiết 1 đơn vị sản phẩm, ví dụ 1m3 bê tông mác 250 sẽ gồm x(m3) cát + y (m3) đá loại 2×4 + z (kg) xi măng + nước + phụ gia (nếu có) + nhân công lao động + các chi phí khác, gọi là từ định mức cấu thành các vật tư. Các thành phần đó có đơn giá riêng, ví dụ xi măng bao nhiêu tiền 1kg, cát bao nhiêu tiền 1m3…. sẽ tính được đơn giá 1 đơn vị sản phẩm (ở đây là 1m3 bê tông).
Các khối lượng, đơn giá cần tính:
– Cọc móng bao nhiêu mét?
– Bê tông móng bao nhiêu m3, mác bao nhiêu?
– Thép móng bao nhiêu kg, loại gì, nhãn nào?
– Bê tông thân nhà bao nhiêu, thép thân nhà bao nhiêu, loại gì, KL từng đường kính.
– Xây gạch bao nhiêu m3, mác vữa,…tô trát bao nhiêu mét vuông, mác vữa… sơn trong, sơn ngoài bao nhiêu m2,… chống thấm loại gì, cách làm thế nào, khối lượng bao nhiêu,….
– Ống điện, ống nước, dây điện, công tắc ổ cắm, cũng được liệt kê chi tiết, bơm nước, van vòi tính đủ hết,…
– Nhiều nội dung khối lượng * đơn giá khác
Trên cơ sở bảng tổng hợp tất tần tật các đầu việc và khối lượng như vậy, áp dụng các bộ định mức vật tư theo quy chuẩn (ví dụ 1m3 xây thì cần bao nhiêu gạch, bao nhiêu m3 vữa mác 75 (lại tính tách ra bao nhiêu kg xi măng, bao nhiêu m3 cát,.. >> từ đó sẽ tính ra được bao nhiêu cát, đá, xi măng, gạch…. để tính toán lượng vật tư cần thiết theo thời gian rất tiện cho việc dự trù dòng tiền cần cho công trình; sẽ tính ra nhân công (số ngày công theo định mức, đơn giá ngày công), các chi phí phụ khác ,… theo các hệ số kinh nghiệm,… từ đó tính ra tổng số tiền theo dự toán.
Đây là cách tính chi tiết, khoa học, mang lại độ chính xác cao, hoàn toàn giống với các các tính chính thức được giảng dạy tại các trường ĐH chuyên ngành XD, cho các công trình vốn nhà nước, vốn nước ngoài hay rất tương đồng với cách tính tại nước ngoài của người chuyên nghề làm dự toán (QS- Quantity Surveyor) .
Khi cần sửa đổi thì thay thế khối lượng là ra giá mới. Trước đây các nhà thầu thường làm dự toán trên excel với các cách đặt hàm ví dụ hàm tìm kiếm kiểu thủ công, nay sự ra đời của các phần mềm hỗ trợ chuyên dụng thì việc làm dự toán ngày càng thuận tiện và chính xác hơn.
Trên thực tế việc lập dự toán thi công nhà ở gia đình là việc tuy khá cần thiết nhưng lại không phổ biến. Đa số vẫn dừng lại ở việc tính diện tích rồi đưa ra khái toán trên hệ số kinh nghiệm của các nhà thầu, khảo sát trên mạng, hỏi han hàng xóm, khu vực xây dựng,…
Dự toán để làm gì? Có ích lợi gì?
Để chủ nhà có được con số tương đối chính xác về số tiền cần bỏ ra để xây dựng ngôi nhà. Dự toán cũng cho biết tiến độ tiêu tiền để chủ nhà cân đối, lập kế hoạch dòng tiền hợp lý.
Nhiều khi báo giá, ký hợp đồng theo m2, cách thức hợp đồng là nhà thầu bao phần thô, báo giá sơ bộ phần hoàn thiện (có vài nhà thầu sẽ chủ động thông báo giá phần hoàn thiện hạ hơn thực tế để chủ nhà ước đoán giá tổng thể thấp, cân đối thấy đủ tiền để chủ nhà phấn chấn và tự tin và ký hợp đồng). Đến phần hoàn thiện thì phần thô của nhà thầu đã xong, buộc chủ nhà đã vào thế “đã ném lao phải theo lao”. Khi đi mua vật liệu hoàn thiện sẽ gặp tình trạng rất đa dạng, khác nhau về giá làm chủ nhà bất ngờ, không thể chọn các vật liệu rẻ được, đành phải mua loại tương đối, dẫn đến bị bất ngờ và mất cân đối tài chính.
Một tác dụng không mong muốn nữa của dự toán là nếu thấy nhà thầu không tốt thì dừng hợp đồng và trả tiền các việc đã làm rất dễ dàng theo khối lượng thực tế * đơn giá trong dự toán. Nếu làm theo kiểu m2 sẽ rất khó trong trường hợp này. Đã có một vài tranh chấp phải ra tòa án, tòa án vẫn phải dùng phương án trưng cầu chuyên gia, tức là thuê một bên tư vấn đánh giá lập dự toán công việc đã thực hiện để phán quyết vấn đề thanh toán.
Việc lập dự toán cần thiết cho nhà ở gia đình không?
Việc lập dự toán thực sự không quan trọng khi gia chủ khá “rủng rỉnh” tiền bạc có thể chấp nhận một con số cao hơn khái toán đã tính trước đây.
Tuy nhiên dự toán không chỉ là tiền, mà nó còn gồm cả việc tính toán khối lượng các công việc, ví dụ tầng hầm cần bao nhiêu m3 bê tông, bao nhiêu kg thép từng loại,…từ đó lên danh mục vật tư vật liệu sử dụng trong công trình theo tiến trình thời gian từ đó ngoài việc làm việc với các nhà cung cấp sớm để đàm phán giá, cho họ thời gian chuẩn bị hàng thì có ý nghĩa về dòng tiền trong suốt quá trình xây dựng.
Việc có một bảng chi tiết dự toán kèm với thời gian chi tiền trong quá trình xây dựng rất có ý nghĩa nhất là với các công trình nhà ở mà gia chủ đang cần bố trí tiền bạc một cách chặt chẽ, công trình thi công làm nhà ở thương mại như khách sạn mini, văn phòng cho thuê, công trình cần vay vốn… thì một bảng dự toán chi tiết, đáng tin cậy có thể giúp kiểm soát chi phí tốt, có thể là tài liệu để làm việc với ngân hàng khi có nhu cầu xin tài trợ vốn,…
Khảo sát: Tại TPHCM, có đến 90% số gia đình chúng tôi phỏng vấn thì tính giá xây dựng với nhà thầu theo kiểu m2 vốn khá thiếu chính xác, phụ thuộc đặc thù nơi xây dựng, từng thiết kế, cách tính m2 đôi khi rất khác nhau. Họ không biết đến dự toán hoặc cho là quá lằng nhằng phức tạp. Hy vọng theo thời gian các gia chủ sẽ hiểu hơn và tỷ lệ làm nhà có kèm dự toán sẽ tăng lên. Chúng thôi khuyến nghị quý gia chủ nên tính theo phương pháp dự toán chi tiết này để kiểm soát chi phí tốt hơn. Xin liên hệ chúng tôi nếu quý vị có nhu cầu tìm hiểu, áp dụng dự toán cho ngôi nhà của quý vị.
Chống phát sinh:
Phát sinh là vấn đề hay gặp với các chủ nhà khi xây nhà. Khi xảy ra phát sinh làm cho chủ nhà khá mệt mỏi, tìm nguồn tài chính bổ sung vào phần phát sinh này. Nếu là vay ngân hàng thì buộc phải có một bảng tính toán khoa học, không thể “bốc thuốc” được. Giải pháp là lập dự toán dựa trên thiết kế chi tiết, bởi một bên có kinh nghiệm để giúp đưa ra con số ít sai sót nhất.
Quý vị hãy chú ý rằng nhiều nhà thầu khi chào giá cố tình tính thấp hơn thực tế, ẩn đầu việc rồi khi làm sẽ đòi hỏi phát sinh, họ tính đơn giá các việc phát sinh tính rất cao. Đây là mẹo của các nhầ thầu không đàng hoàng, chủ nhà ham rẻ rất dễ bị vướng.
Link bên dự toán
Phần mềm tính dự toán: Hiện nay trên thị trường phổ biến có các phần mềm hỗ trợ tốt trong tính toán dự toán xây dựng, nhưng quý vị cũng nên biết là đây là cách tính đơn giá dự toán kiểu “nhà nước”. Tuy thành phần chính vẫn là Chi phí Vật liệu + Chi phí Nhân công + Chi phí máy xây dựng + chi phí khác nhưng ra kết quả thường là cao vì giá đó hàm chứa nhiều chi phí không có ở các công trình tư nhân (ví dụ chi phí vật liệu thì cao hơn thực tế, chi phí cho nhân công được hiểu là nhân công được đào tạo, có các chi phí như công đoàn, đoàn thể,… chi phí máy cũng tính theo đơn giá ca máy cao…..
Để khắc phục các nhược điểm đó, có những công ty đưa ra các phần mềm dự toán tính toán khá sát phần kinh phí XD nhà ở gia đình.
