Một số nội dung có thể xảy ra tranh luận, thậm chí tranh cãi giữa chủ nhà và nhà thầu khi bước vào giai đoạn tính quyết toán công trình nếu không được làm rõ từ đầu. Mời quý gia chủ tham khảo:
Một số loại thuế, phí trong XD nhà ở gia đình do ai nộp
Hiện nay theo góc nhìn pháp luật thì việc XD nhà ở gia đình quy mô thế nào thì nhà thầu và gia chủ đã hình thành quan hệ hợp đồng kinh tế. Như vậy nhà thầu (dù là công ty hay cá nhân đứng ra nhận thầu đều phải kê khai với cơ quan thuế và nộp thuế. Có hai loại thuế là thuế GTGT và thu nhập cá nhân. Doanh thu tính thuế dựa vào hợp đồng ký kết thực tế, thuế suất theo quy định của PL. Nơi đóng thuế là nơi nhà thầu đóng trụ sở hoặc nơi xây dựng công trình. Nếu hoạt động XD bao thầu cả vật tư thì thuế suất thuế GTGT là 10% và thuế thu nhập cá nhân quyết toán theo thực tế thu nhập của các cá nhân nhà thầu theo năm. Với dịch vụ XD không bao thầu nguyên vật liệu, chỉ cung cấp nhân công, thiết bị vật tư máy móc,.. (chủ nhà lo vật tư) thì nhà nước ấn định thuế suất thuế GTGT là 5% và thuế suất thuế thu nhập cá nhân là 2% theo giá trị hợp đồng. Như vậy theo pháp luật thì trách nhiệm kê khai thuế và nộp thuế là của nhà thầu. Nhưng thực tế thì chủ nhà cần làm rõ với nhà thầu, tránh trường hợp không đề cập đến hoặc không rõ ràng, sau này địa phương nơi xây nhà rà soát và đưa ra các biện pháp chế tài (ví dụ không cấp giấy chứng nhận tài sản trên đất), thì lúc đó nhà thầu đã “đi về nơi xa lắm” và chủ nhà sẽ phải đóng thay (để được việc cho mình, dù thực tế trách nhiệm thuộc về bên nhà thầu).
Một số loại phí khác tùy địa phương quy định như phí môi trường, phí vệ sinh, phí an ninh trật tự,…do bên nào đóng cũng nên được làm rõ ngay khi ký hợp đồng, tránh các phát sinh tranh cãi sau này, có thể chủ nhà gắn điều kiện nếu nhà thầu chưa nộp thuế thì sẽ cấn trừ vào tiền bảo hành công trình để gia chủ đứng ra nộp thay.
Nếu áp dụng mô hình chìa khóa trao tay: Hợp đồng là văn bản pháp lý quan trọng, các vấn đề phát sinh đã được thỏa thuận riêng, khi thanh toán tập hợp lại là cơ bản ra con số thống nhất. Một số vấn đề phát sinh cũng thường đã được thống nhất nên hình thức này ít phát sinh tranh cãi khi quyết toán, mà thường trong giai đoạn giám sát thi công khi nhà thầu trang bị vật tư cho công trình thì chất lượng vật tư ra sao là quan tâm của chủ nhà và người giám sát.
Nếu áp dụng mô hình khoán, tính toán từng nội dung công việc: Ví dụ như khoán bao nhiêu tiền/m2 phần thô thợ lo vật tư, bao nhiêu tiền /m2 hoàn thiện vật tư chủ nhà cấp…hiện khá phổ biến trong xây nhà ở gia đình. Thậm chí cả cách khoán từng công việc nhỏ như làm đá cầu thang, làm tay vịn cầu thang, làm cửa,… cũng sẽ có vài cách tính tùy theo cách hiểu từng địa phương, từng nhóm thợ,…Cách khoán này khá gọn, dễ hiểu nhưng độ chính xác không cao vì thiết kế khác nhau thì tiền 1m2 rất khác nhau. Thêm nữa nhiều vấn đề khá rắc rối sẽ nảy sinh bởi cách hiểu khác nhau, dẫn đến các ý kiến khác nhau trong thanh toán.
Chúng tôi xin nêu ra một số tranh cãi phổ biến để quý chủ nhà tham khảo:
– Hệ số tầng hầm so với tầng thường, khi hầm 100% âm dưới mặt đất, khi – hầm nửa nổi nửa chìm.
– Các mi cửa, mái thái, mái che,.. tính khối lượng thêm ra sao? Phần giếng trời, phần hiên nhô ra,… tính khối lượng bao nhiêu %.
– Độ dài khuôn cửa:Tính tiển cả độ dài mộng, cả phần chân chôn trong sàn hay tính phẩn nổi thôi.
– Độ dài tay vịn cầu thang tại các chỗ khuỷu, tại các chỗ đâm xuống sàn,… Nhiều tổ thợ tính theo chiều dài tay vịn thì chủ nhà sẽ thiệt..
– Độ dài tủ bếp tính thế nào, chỗ giao nhau giữa hai khối vuông góc tính ra sao?
– Khối lượng phía trên mái như máng nước, tường xây, láng mặt trên mái tính chi tiết ra sao, khoán lợp mái theo m2 thì theo m2 nghiêng hay thẳng; có tính riêng các công lợp viên mái nóc, công trám khe, xử lý máng nước tại các góc giao nhau,…
– Diện tích mặt đá cầu thang tính chi tiết thế nào, các chỗ cầu thang rẽ ngang vuông góc hoặc lượn vòng thì tính sao,…
– Thép chiếm chỗ trong bê tông có trừ thể tích không?
– Ván khuôn má của dầm trong một số trường hợp như đổ móng thì chỉ cần kê chèn tấm gỗ (ví dụ vậy) thì khi quyết toán khối lượng tính sao.
– Diện tích vách kính: Nhiều vách không sát xuống sàn mà cách một đoạn thì đoạn đó có tính vào diện tích không?
– Một số vách, bề mặt được ghép nối để tiết kiệm: ví dụ vách kính ngang 2m được sử dụng nguyên tấm hay ghép 1m + 1m thì giá rất khác nhau; mặt đá bếp, mặt đá cầu thang có bị ghép từ các tấm nhỏ không? Vải rèm nối ngang tấm để tiết kiệm có chấp nhận được không?…
– Tính rèm cửa thế nào, một số tính theo m2 hoặc mét ngang nhưng không làm rõ trong trạng thái dãn phẳng ra hay vẫn tạo sóng, nếu sóng thì hệ số dãn phẳng / tạo sóng thế nào (thường là 2,5 lần).
– Các vấn đề phát sinh khi thi công tại chung cư vốn bị hạn chế thời gian thi công, đập phá và di chuyển vật tư phế thải rất khó khăn,.. đã được làm rõ từ ban đầu khi giao kết?
– Nếu sai sót trong XD gây đập phá thì vật liệu đã xây bị đập, nhân công đập, các chi phí khác,… nhà thầu phải chi trả?
– Nếu sai sót trong XD của nhà thầu bước trước (ví dụ xây thô), dẫn đến nhà thầu bước sau (ví dụ điện, nước) phải sửa để thi công thì rõ ràng phải tính phát sinh cho nhà thầu bước sau nhưng trừ tiền nhà thầu bước trước thế nào, khi nào thì trừ, căn cứ nào để trừ,…
– Nếu phát sinh thay đổi về công việc mới, về khối lượng công việc,.. thì tính tiền phần tăng / giảm ra sao?
– Tiến độ chậm thì phạt thế nào? Phạt bao nhiêu, khái niệm chậm và nguyên nhân gây chậm cũng sẽ gây căng thẳng giữa hai bên.
– Chứng chỉ vật tư vật liệu nhà bán hàng cung cấp có đủ để chủ nhà tin tưởng nhà mình đã được dùng các sản phẩm tốt?
– Giữ lại tiền bảo hành: Nếu không thống nhất từ ban đầu bằng văn bản thì các nhà thầu sẽ cố gắng đòi tiền, ít chịu giam tiền bảo hành, tranh cãi về giá trị giữ lại,.. và sau này nếu xảy ra các hiện tượng hư hỏng thì cũng sẽ có các tranh cãi về nguyên nhân có thực sự do quá trình thi công hay không?
Và còn nhiều vấn đề khác có thể có cách hiểu khác nhau, thậm chí là nhà thầu cố tình ép thêm với tâm lý “ép được thêm phần nào thì tốt phần đó, mềm nắn rắn buông,…” khi thấy chủ nhà không rành.
Làm sao tránh các hiện tượng đó:
Nhìn chung có rất nhiều vấn đề dễ gây phát sinh tranh cãi trong giai đoạn thanh toán khối lượng công trình. Để giảm thiểu các vấn đề đó, quý chủ nhà cần nghiên cứu kỹ, khi làm việc với thợ cần làm rõ ràng, kèm các bản vẽ minh hoạt. Nếu không rành thì nên tìm người hiểu biết để tư vấn nhằm giao kết thỏa thuận tốt nhất, rõ ràng nhất với các nhà thầu.
Một bản hợp đồng hay đơn giản hơn là thỏa thuận bằng văn bản chi tiết, rõ ràng trước khi tiến hành công việc (không nên thỏa thuận miệng dù là tin tưởng) + bộ hồ sơ thiết kế rõ ràng, chi tiết và tập dự toán công việc là biện pháp tốt nhất. (ví dụ phần nào thuộc trách nhiệm bên nào, mô tả các công việc sẽ làm, các yêu cầu đặt ra. Nếu có các việc phải làm phát sinh / giảm bớt thì tính thế nào, công nhật bao nhiêu tiền/ ngày công….).
Nhìn chung đây là việc khó vì đa số quý vị làm nhà lần đầu, không có chuyên môn về XD nên quý ví nên tìm chuyên gia tư vấn. Về mẫu hợp đồng, các thỏa thuận để tránh tranh cãi mệt mỏi, xin liên hệ với chúng tôi để được trợ giúp.
Các tranh cãi thường xảy ra khi thanh toán
