Trong cơ chế thị trường hiện nay, quy luật chung là các nhà thầu, nhà cung cấp hàng hóa, dịch vụ không đàng hoàng sẽ dần bị đào thải, nhường chỗ cho các bên uy tín, có sức cạnh tranh cao.
Tuy nhiên do thực tế là khách hàng xây nhà ở gia đình / mua nhà chung cư đa số là khách hàng một lần, không có kiến thức kinh nghiệm XD nên đáng buồn là các bên cung cấp gian lận vẫn có đất sống và kiếm tiền. Và trường hợp này, khách hàng buộc phải trở thành “khách hàng thông thái” để không bị thiệt hại. Xin mời quý gia chủ tham khảo một số hiện tượng gian lận và kinh nghiệm phòng chống sau đây.
(các gian lận kiểu khác thuộc về năng lực nhà thầu ví dụ thi công chất lượng thấp để giảm chi phí tăng lợi nhuận, do lười biếng, không hiểu sâu về kỹ thuật nên làm sai; chất lượng thiết kế thấp; chất lượng vật tư đã thỏa thuận rõ mà vẫn cung cấp kém chất lượng, hàng hóa là hàng giả nhãn hiệu, hàng nhái…. không được đề cập tại đây.
Bài viết này nhằm đề cập đến các nội dung mang hàm ý chủ động gian dối lợi dụng sự không hiểu biết của chủ nhà, lật tẩy “tậm địa đen tối” của các đơn vị gian lận để quý vị tường minh và tìm cách ứng xử, triệt tiêu.
Các nội dung làm rõ hơn về chất lượng xây dựng chúng tôi đã lồng ghép vào các bài viết nội dung khác trong website này, kính mới quý vị đọc kỹ hơn đề hiểu rõ hơn.
Nếu quý vị vẫn còn nghi ngại, lo lắng cho chất lượng công trình nhà mình, xin liên hệ chúng tôi để làm rõ thêm biện pháp phòng chống.
1. Trong giai đoạn khảo sát, thiết kế:
– Khảo sát địa chất dối trá: Một số đơn vị khảo sát địa chất do chủ quan, do đã nắm sơ bộ địa chất khu vực nên có thể không làm tốt công việc của mình, có thể là khoan không đủ sâu, lấy mẫu không đúng cách, lấy mẫu về nhưng không thí nghiệm mà “sáng tác” thông tin mẫu,… Việc khảo sát phải có đề cương thực hiện công việc, và đúng ra còn phải kèm theo việc giám sát khảo sát của bên thứ ba.
– Sử dụng kết quả khảo sát địa chất không thực chất: Một vấn đề nữa là sau khi có kết quả khảo sát thì đơn vị thiết kế kết cấu không sử dụng một cách khoa học, không tính toán cụ thể mà đôi khi là ang áng, đại khái. Để tránh điều này thì theo quy định hiện nay của Bộ Xây dựng thì cần một bên thứ ba nghiên cứu thẩm tra lại hồ sơ thiết kế nói chung toàn bộ dự án. Tuy nhiên với xây dựng gia đình thì việc thẩm tra lại hồ sơ do bên thiết kế thực hiện là không phổ biến và một số trường hợp quy mô nhỏ thì là không cần thiết.
– Copy thiết kế một cách lười nhác: Yêu cầu chung của các gia đình là có ngôi nhà đẹp, phù hợp mục đích sử dụng; ngôi nhà phải mang tính đơn nhất, không “đụng hàng” với các công trình khác. Tuy nhiên có nhiều bên thiết kế lười nhác, năng lực sáng tạo kém thì sẽ copy các công trình gần giống (do họ đã làm hoặc do người khác làm) đã có sẵn ở một nơi nào đó để áp vào công trình của quý gia chủ. Việc này thì cơ bản cũng không vấn đề nếu bản mẫu là một bản thiết kế tốt, song sẽ công bằng hơn nếu bên thiết kế cho biết tình trạng đó, và khi đó giảm phí thiết kế tương ứng với việc copy này vì họ mất rất ít công sức. Bản chất thuê thiết kế là chủ nhà chi tiền để có một bản thiết kế riêng biệt, độc nhất kiểu “may đo cho vừa vặn” chứ không phải đơn thuần đi mua một mẫu nhà có sẵn. Nếu muốn mua mẫu nhà thiết kế sẵn thì đã có các trang web riêng chuyên bán các mẫu nhà với giá rẻ hơn nhiều lần.
– Cố tình thiết kế thừa, nâng giá dự toán: Với các hợp đồng tính chi phí thiết kế theo kiểu % so với dự toán thi công thì có một số bên thiết kế cố tình đưa vào thiết kế vật tư tốt, số lượng nhiều hơn cần thiết, áp các mã dự toán khác có lợi để tăng giá dự toán, mục đích làm cho chi phí thiết kế (tính bằng giá trị công trình * % thiết kế) sẽ cao hơn. Có những nhóm còn tệ hơn nữa là sẽ “rỉ tai” cho nhà thầu biết chỗ nào thiết kế dư để nhà thầu có thể “ăn bớt” mà ngôi nhà vẫn đủ chịu lực, đủ chất lượng không tệ,… để rồi ăn chia với nhà thầu từ việc móc ngoặc xấu xa đó.
– Cố tình đưa vào thiết kế các chủng loại vật tư vật liệu, công nghệ đặc biệt: Để như vậy chủ nhà buộc phải mua hàng tại các nhà cung cấp đặc biệt chỉ họ mới có và sau đó sẽ chi % hoa hồng cho đơn vị thiết kế.
– Cố tình đưa vào thiết kế các phần việc phức tạp, kiểu rối mù, trùng lặp có chủ ý: Để người không thạo nghề không thể biết rõ, vừa làm tăng giá trị dự toán, làm phức tạp hóa hồ sơ thiết kế nhưng cũng là cách để nhà thầu có thể cắt giảm vật tư, quy trình phần việc này để thu lợi bất chính.
– Người thiết kế thực sự khác với đứng tên trên hồ sơ: Hiện tượng này phổ biến, các KTS nổi tiếng có công ty, họ không thể tự tay thiết kế mọi hồ sơ. Dưới họ có các nhân sự trẻ ít nổi tiếng hơn thực hiện. Vấn đề như trên là bình thường, nếu các KTS nổi tiếng đó có thời gian xem xét nghiên cứu cẩn trọng, review hồ sơ. Cho nên quý chủ nhà đã tin tưởng lựa chọn người thiết kế thì hãy chắc chắn là người thiết kế đó đã tham gia thực sự vào quá trình thiết kế ngôi nhà của mình.
2. Trong giai đoạn chuẩn bị, phá dỡ công trình cũ, dọn mặt bằng:
Một số nhà thầu phá dỡ thường khi nhận một giá nhưng trong quá trình phá dỡ sẽ kêu ca các khó khăn để xin tăng kinh phí. Việc phá dỡ quý chủ nhà nên thỏa thuận rõ sau khi yêu cầu nhà thầu khảo sát, thỏa thuận về vật tư thu hồi thuộc về ai…vật tư thu hồi nào sẽ tái sử dụng thì để ở đâu, bảo quản thế nào. Các yêu cầu về an toàn lao động, xử lý nguồn điện nước đấu nối sau phá dỡ,… cũng cần được làm rõ. Tuy công việc phá dỡ dọn mặt bằng là rất đơn giản nhưng lại hay xảy ra tai nạn lao động nên tốt nhất quý chủ nhà nên ký kết hợp đồng, ràng buộc rõ vấn đề an toàn lao động với bên nhận công tác phá dỡ.
Phần hút hầm cầu / bể phốt cũng là các bên dịch vụ rất hay “ăn gian”. Dung tích bể chứa đôi khi chỉ 3-4m3 nhưng đầy cả xe hút 7-8m3 thậm chí vài ba xe như vậy cũng thường xảy ra tranh cãi. Các đơn vị hút thường bơm sẵn nước vào trong thùng xe hoặc đôi khi ngăn bên trong thành các khoang khác nhau để thung nhanh đầy.
3. Trong giai đoạn xây dựng, hoàn thiện:
– Ăn bớt khối lượng, vật tư: Hiện tượng này là phổ biến nhất, nhất là các phần việc ngầm bị che lấp bởi các công việc sau. Thiết kế bê tông mác 250 dày 12cm nhưng có thể nhà thầu chỉ làm 10cm và mác 200; đà móng rộng 50cm có thể bị giảm,… nếu không được giám sát nghiêm ngặt. Phần cọc bê tông, cọc tre cũng hay bị “tâng” khối lượng nên cần giám sát kỹ, nên đếm lượng cọc tập kết về công trình, giám sát quá trình ép, đóng cọc kỹ lưỡng (có thể lắp camera).
– Ăn bớt về nhân sự, quy trình: Ví dụ nhà thầu đưa nhân sự chất lượng thấp vào thi công để giảm chi phí nhân công, nhà thầu không thực hiện bảo dưỡng đúng thời gian, số lần, cách thức theo quy chuẩn xây dựng do nhà nước ban hành.
– Cung cấp thép XD sai chất lượng, khối lượng: Có nhiều bên cung cấp thép “non” đường kính, nghĩa là thay vì đường kính thỏa thuận ví dụ là d=16mm thì họ chủ động đặt nhà máy thép SX các đường kính giảm, ví dụ 15.5mm để cung cấp, giảm khối lượng thép để ăn gian (có thể chất thép vẫn tốt nhưng thiếu đường kính, thậm chí có cả loại vừa kém về chất thép, về thiếu về đường kính, đổi chủng loại).
Một gian lận nữa về thép là khi giao thép cây, cách thức giao nhận thường là đếm cây, đếm cây nào thì bôi sơn vào đầu cây thép trong cả bó thép. Bên gian lận sẽ gài vào bó thép một vài đoạn thép chỉ dài 2-3m thay vì dài đủ 11.7m; khi đếm đầu bó thì vẫn đủ nhưng thực tế sẽ thiếu nhiều.
Việc bán thép theo kg thì thường cân bằng cân của nhà cung cấp thì độ chính xác các cái cân đó cũng là dấu hỏi khó trả lời.
Các loại thép hộp, thép mạ kẽm,… để làm mái, làm lan can, làm nội thất cũng có hiện tượng như thép cốt bê tông vậy.
– Cung cấp gạch thiếu số lượng: Với kiểu giao gạch trên thùng xe tải thì bên gian lận có thể mời chủ nhà lên xe đếm số hàng, số dãy trên mặt thùng xe, mở 1 đoạn thành xe đếm chiều cao từ đó nhân lên tổng số viên gạch cả xe. Tuy nhiên họ cố tình (hoặc xe cũ) nên thành xe sẽ bị nghiêng ra ngoài, như vậy ví dụ hàng mặt trên cùng đếm được 15 dãy nhưng dưới mặt đáy sàn xe chỉ được 13 dãy thôi. Sử dụng con số 15 dãy nhân lên cho cả xe thì sẽ thiếu rất nhiều gạch so với thực tế. Ngay cả kiểu xếp gạch thành các chồng gạch (miền Bắc gọi là kiêu gạch) vuông vắn thì bên ăn gian vẫn có thể xếp các chồng bên trong nhỏ hơn, ví dụ một hàng sẽ có 8 viên thay vì 10 viên. Ngoài ra vấn đề cũ rích là kích thước viên gạch cũng rất dễ bị “ăn gian”; nhiều loại chỉ có bề ngang 7-8cm làm cho bức tường rất mỏng.
– Cung cấp cát, đá, sỏi thiếu số lượng: Với một số cát giá cao như cát vàng, cát sạch xây, sỏi đá,… thì khi xe tải chạy thường phủ bạt. Bên gian lận sẽ để các vật gì đó kiểu như các khối xốp, gỗ,… trên phần đầu thùng xe, chùm bạt lên. Khi đó nhìn thông thường xe vẫn chở đầy thùng nhưng bản chất một phần của thùng xe đã bị các khối xốp, gỗ,… đó chiếm chỗ. Khi đổ ben thì phần bạt đã che các khối này, phần vật tư rời trút xuống sẽ nhỏ hơn so với thực tế thể tích thùng xe tính toán. 
Một số nhà cung cấp vật tư rời như cát, đá, sỏi,….còn ngang nhiên hơn, họ chủ động làm biến dạng thùng xe nhằm giảm thể tích hàng hóa (xem hình bên). Nếu khách hàng không kiểm tra kỹ thì sẽ hụt lượng hàng hóa khá nhiều (20-30%) so với thể tích thiết kế xe, hoặc so với thể tích khi đứng dưới mặt đo kích thước thùng xe.
– Cung cấp bê tông tươi thiếu khối lượng, thời gian trộn đã lâu: Đo đếm khối lượng bê tông tươi là khó, nên chủ nhà cần thỏa thuận tính toán theo kích thước hình học khối kết cấu bê tông đổ thực tế. Ngoài ra có một số trường hợp xe bê tông bị kẹt trên đường, thời gian trộn đã lâu nên tài xế thêm nước, thêm phụ gia để bê tông vẫn dẻo mang đến công trình thì khó kiểm soát hơn. Thậm chí có trường hợp xe bê tông đã bị một dự án nào đó trả về do vấn đề chất lượng (chủ yếu là độ sụt không đạt yêu cầu) thì tài xế sẽ chở đến công trình nhà ở gia đình cũng là vấn đề đau đầu, cần kiểm soát phiếu xuất hàng và thậm chí hành trình xe, giám sát tại trạm trộn,…
– Cung cấp vật tư khác lô SX (production lot): Vật tư cùng lô SX sẽ có tính chất đồng đều về chất lượng, màu sắc, hoa văn,… Vì lý do nào đó nếu quý chủ nhà không để ý thì bên cung cấp sẽ trộn các sản phẩm từ các lô SX khác nhau cung cấp hàng tồn kho cho quý vị. Các sản phẩm như gạch ốp lát mà khác lô SX sẽ khá khác nhau về màu sắc, hoa văn,….dù cùng mã hiệu sản phẩm. Hãy chú ý và kiểm soát.
– Cung cấp đá ốp lát kiểu nhuộm màu bề mặt: Một số loại đá có bề mặt xấu được đánh màu bề mặt cho đen, đẹp, bóng hơn. Sau thời gian sử dụng sẽ bị phai màu. Cần chú ý và làm rõ với nhà cung cấp, nhà thầu. Cách phân biệt đơn giản là đập miếng đá nhỏ sẽ thấy phần bề mặt nhuộm sẽ thấm chút chất nhuộm, sẫm màu hơn (dày ~1mm từ bề mặt) sau lớp bị thấm đó là màu bình thường giống các lớp dưới. Có cách khác là mặt sau của đá tự nhiên có màu xám trắng của đá và mờ, thấy những chấm đen cùng hoa văn của đá ẩn chìm.
– Cung cấp vật tư điện, nước, thiết bị vệ sinh: Vật tư điện nước tuy cùng nhãn hiệu, cùng thông số song cũng có các phẩm cấp khác nhau. Ví dụ ống nước D42 cũng có loại A1, A2… tùy theo nhà SX. Việc các nhà SX đánh tráo vì đa số khách hàng không rành cũng có thể xảy ra.
Dây điện là việc dễ bị làm giảm chất lượng. Dây đồng dẫn điện là tốt nhất, ít bị oxy hóa nhưng có giá cao nên bên bán có thể thay bằng dây nhôm, dây đồng không tinh khiết, tiết diện giảm hơn ghi trên nhãn. Cá biệt có bên còn lừa đảo bằng cách bề ngoài cuộn là dây nhưng trong lõi là bê tông xi măng chứ không phải toàn bộ là dây dẫn.
– Két sắt trong là bê tông: Tương tự như cuộn dây điện trên, hiện tượng phổ biến là các két sắt chỉ có vỏ sắt mỏng, còn giữa hai lớp vỏ sắt là bê tông. Két sắt như vậy vẫn có thể chứa vật dụng nhưng rõ ràng tính chịu nhiệt, chịu phá cắt kém và quan trọng là sự gian dối tiền vật liệu cấu tạo khi bê tông rẻ hơn các lớp sắt thép bên trong (đáng lẽ phải làm) rất nhiều.
– Sơn bao nhiêu nước sơn, bả lót bao nhiêu: Nếu không kiểm soát thì việc ăn gian các lớp sơn (đặc biệt phổ biến là không sơn lớp sơn lót trong nội thất, hoặc thay lớp lót bằng lớp mặt), hoặc vẫn đủ lớp sơn nhưng sơn nước thứ 2 ngay sau khi sơn nước thứ nhất cũng giúp tiết kiệm sơn, tiết kiệm thời gian và làm giảm chất lượng công trình.
– Kính xây dựng: Kính xây dựng dày bao nhiêu, nguồn gốc nào, đã tôi nhiệt (tempered) hay chưa, tác dụng cách nhiệt, hệ số truyền nhiệt,… có đúng hay không? Việc lắp kính không đơn thuần là phủ kín diện tích, mà cần tính mỹ thuật cao. Ví dụ khung cửa cao 2,5m ngang 2m có thể lắp 1 tấm nguyên hoặc hai tấm cao 2,5m ngang 1m, khi đó có khe nối giữa hai tấm làm giảm mỹ quan và giá hai tấm đó sẽ rẻ hơn 1 tấm lớn nguyên khổ rất nhiều.
– Tôn mái, thép ống, thép mạ kẽm: Rất nhiều chủng loại, rất nhiều độ dày của các nhà SX khác nhau nên nhà thầu dễ “lập lờ đánh lận con đen”.
– Tấm thạch cao, xương thạch cao: Tấm thạch cao và xương thép thạch cao cũng tương tự các vật liệu khác, có loại khác nhau phẩm cấp khác nhau, ví dụ tấm viền đỏ khác tấm viền xanh. Khu vực nguy cơ ẩm cao như nhà vệ sinh, bếp thì phải dùng tấm siêu chống ẩm. Các nhà cung cấp cũng hay “nhầm lẫn” nếu chủ nhà không rành về vật liệu này.
– Inox loại nào: Inox có độ bền, chống gỉ tốt, sử dụng ngày càng nhiều trong xây dựng nhà ở dân dụng. Có một số loại inox có phẩm cấp khác nhau, chủ yếu là SUS304, SUS201, SUS430,… nhưng phổ biến nhất là 304 có chất lượng đủ tốt. Tuy nhiên nhiều loại phẩm cấp thấp hơn thường cũng nói rằng đó là loại 304 mà người tiêu dùng khó biết được (chủ yếu 201 nhưng nói rằng 304). Rất khó cho người tiêu dùng bằng mắt thường mà phân biệt được các chi tiết nội thất, máng nước,… bằng inox 304 hay chỉ là 201 mà thôi, sẽ dễ bị han gỉ trong điều kiện khí hậu nhiệt đới tại VN? Người tiêu dùng phải tìm đến các nhà cung cấp uy tín, yêu cầu họ đưa ra các cam kết mạnh mẽ về chất lượng.
– Sơn tĩnh điện và sơn thường: Sơn kim loại thì sơn ảnh hưởng lớn chất lượng. Sơn tĩnh điện là sơn phun bằng súng phun ra các hạt sơn dạng sương mù được tích điện, vật liệu kim loại cần sơn được tích điện trái dấu và sơn và vật liệu điện trái dấu sẽ hút nhau mạnh, sơn sẽ phủ đều bề mặt kể cả các ngóc ngách, tạo ra bề mặt sơn mịn và bền lâu. Sơn thông thường thì có chứa lượng dung môi cao nên dễ gây ảnh hưởng tới môi trường, phun để bám vào bề mặt cần sơn theo cách thông thường, đơn giản nên không có màu sắc, độ mịn và độ bền như sơn tĩnh điện. Các đồ vật thường được các bên cung cấp nói là sơn tĩnh điện nhưng thực ra sơn phun thông thường, đôi khi sơn bằng con lăn rulo hoặc cọ / chổi sơn và người tiêu dùng cũng khó nhận biết.
– Phẩm cấp sản phẩm: Một số sản phẩm như ống nước thường nhà SX có các phẩm cấp khác nhau ví dụ Class 1, Class 2,… thì giá khác nhau, nhà thầu có thể lợi dụng sự không hiểu rõ của chủ nhà và sử dụng các sản phẩm có phẩm cấp thấp hơn. Một số vật tư khác như gạch, thiết bị điện,.. cũng tương tự.
– Cấu hình sản phẩm: Các sản phẩm bề ngoài có vẻ giống nhau,cùng công năng cơ bản nhưng cấu hình bên trong khác nhau thì giá thành cũng chênh nhau nhiều. Với các hệ thống kỹ thuật tòa nhà như máy lạnh, smarthome, hệ thống điện tử, mạng, camera… thì cần làm rõ về cấu hình, công năng chi tiết có ảnh hưởng lớn đến giá thành để tránh bị trả giá quá cao.
– Nói quá về tác dụng sản phẩm: Chuyện này cũng thường xảy ra, đòi hỏi khách hàng cần tìm hiểu kỹ về sản phẩm, thông tin đa chiều từ nhà SX, xin tư vấn chuyên gia,…
– Tính khối lượng hoàn thành theo cách gian dối: 
Có thể quý chủ nhà không bao giờ nghĩ tới nhưng thực tế đã có các nhà thầu đặt mua những thước đo ngắn để tăng khối lượng nghiệm thu (cả trong giai đoạn khác nữa). Ví dụ thực tế 1m=100cm nhưng dùng thước gian dối có thể đo ra 105cm.
Với các loại hình đo chiều cao (chiều sâu) thì có thể họ thực hiện nối tắt. Ví dụ đầu thước vẫn chia vạch 0cm đến 200cm nhưng từ 200cm nối thẳng sang chỉ số 230cm và nhà thầu ăn gian được 20cm.
****
Nói chung việc lựa chọn và tin tưởng nhà thầu, nhà cung cấp là cần thiết song việc kiểm tra giám sát việc họ làm cũng lại là việc không nên bỏ qua. Để đảm bảo chất lượng, xứng đáng “đồng tiền bát gạo” đã bỏ ra thì quý chủ nhà cần thận trọng, tìm mua từ các nguồn uy tín, nên có nhân sự giám sát có kinh nghiệm thực hiện giám sát kiểm tra cả sản phẩm và các thông tin như hồ sơ sản phẩm, kiểm tra nhà cung cấp,… Khách hàng nên mua sản phẩm đúng “giá trị thực” nhất, chứ không nên mua sản phẩm rẻ nhất.
****
Khái niệm Giá trị thực (Real Value): được hiểu là các chi phí cần thiết để cấu thành sản phẩm, dịch vụ đảm bảo chất lượng + % lợi nhuận hợp lý của nhà kinh doanh cho ra giá bán phù hợp. Nó khác với giá rẻ thường là đầu vào cấu thành sản phẩm rẻ + % lợi nhuận cao vẫn cho ra giá bán rẻ. Điều này đôi khi nhiều khách hàng không phân biệt rõ, mua hàng giá rẻ mà lại thành đắt.
Ví dụ cái kệ TV giá 5 triệu: SX từ gỗ tốt, phụ kiện tốt, sơn tốt, nhân công lành nghề,… giá gốc 5tr + lợi nhuận bên bán 0,5tr (10%) = 5,5 triệu, sử dụng trong 10 năm. Chi phí mỗi năm là 550 ngàn đồng.
Cũng kệ TV giống hệt nhưng SX từ gỗ tạp, phụ kiện rẻ, sơn rẻ, nhân công ít kinh nghiệm thì có giá gốc 4 tr + lợi nhuận bên bán cũng 0,5tr nhưng đã lên đến 25% = 4,5 triệu, sử dụng trong 6 năm. Chi phí mỗi năm là 750 ngàn đồng.
Qua ví dụ đơn giản trên cho thấy quý vị nên tìm hiểu để chọn mua hàng hóa theo giá trị bên mua được thụ hưởng từ số tiền chi ra chứ chỉ riêng giá cả không phải là thước đo luôn đúng. Các đơn vị bán hàng nghiêm túc luôn đề cao giá trị hàng bán ra chứ không phải là giá cả.
P/s: Công ty TNHH Reva Inter mong muốn đem lại giá trị thực cho quý khách hàng. Chúng tôi chọn tên Reva được hiểu là / hàm ý là Real value = Giá trị thực. Xin cảm ơn.
Reva Inter Ltd , www.reva.vn Hotline: 0988293348
