Hiện nay kiểu xây nhà ở gia đình phổ biến là khoán phần thô trọn gói, phần hoàn thiện sẽ được chủ nhà cấp vật tư và nhà thầu cung cấp nhân công xây dựng. Như vậy việc xác định rõ ràng thế nào là phần thô, thế nào là hoàn thiện là rất quan trọng. Dù là các hình thức hợp đồng xây dựng khác nữa thì các khái niệm phần thô, phần hoàn thiện,.. vẫn sẽ sử dụng nhiều trong các quan hệ giữa chủ nhà và nhà thầu.
Mô tả rõ ràng về phần thô, phần hoàn trong các hợp đồng xây dựng là rất cần thiết (chúng tôi sẽ hỗ trợ cung cấp cho các quý gia chủ các mẫu hợp đồng gồm các nội dung chính hoặc cung cấp mẫu chi tiết nếu quý gia chủ có nhu cầu). Làm được như vậy thì sẽ có sự rõ ràng, không gây cách hiểu khác nhau dẫn tới mâu thuẫn trong quá trình hai bên hợp tác thực hiện công trình.
Cần phải nói luôn là không có một định nghĩa rõ ràng về phần thô, phần hoàn thiện. Mỗi nơi, mỗi vùng miền thậm chí mỗi nhà thầu có cách định nghĩa khác nhau, và thường theo hướng có lợi cho mình. Với kinh nghiệm hoạt động xây dựng lâu năm, chúng tôi xin đưa ra sự mô tả khái niệm phần thô, phần xây dựng theo cách nhìn phổ biến tại thị trường xây dựng TPHCM.
Phần thô:
Nếu có móng cọc thì gói cọc móng sẽ riêng rẽ và chủ đầu tư có thể thuê riêng hoặc giao khoán cho nhà thầu luôn.
Các phần nội dung thuộc phần thô là:
Từ phần móng gồm dùng máy móc định vị các vị trí từng móng, lưới cột nhà,.. rồi đào đất, chống sạt lở đất, bơm nước,.. để thi công (nếu các công trình liền kề yếu phát sinh việc gia cố hố đào bằng các biện pháp như đóng cọc cừ thép,.. thì nhà thầu sẽ trình các nội dung chi tiết riêng). Sau đó các phần tiếp gồm làm ván khuôn, làm thép, đổ bê tông móng, xây tường móng, làm các hố ga, hầm cầu (bể phân tự hoại), các đường ống thoát nước, cấp nước ngầm,….
Lên đến phần thân thì việc đổ bê tông cột, đổ bê tông sàn, cầu thang; xây tường bao xung quanh, tường ngăn; tô trát tất cả các phần cả trong và ngoài; chống thấm các khu vệ sinh, ban công, lô gia, ….cho đến khi hoàn thành việc lấy cốt nền, cán phẳng nền tất cả các khu vực trong nhà, sẵn sàng cho việc lát sàn gạch hoặc sàn gỗ.
Phần mái thì gồm tất cả các việc như xây tường mái, chống thấm mái, lát gạch, lợp ngói, tô trát, phần nước cấp, nước thoát,…
Phần điện thì gồm việc đi ống trong tường, các đế âm, các đường dây điện, các đường dây cáp điện thoại, internet, truyền hình,… cũng nằm trong phần thô.
Phần nước cấp thì gồm tất cả các đường nước nóng và lạnh, van nước, sơ đồ nước lên mái, lắp đặt hệ thống năng lượng mặt trời (thường không gồm phần thiết bị bể chứa, hệ năng lượng chủ nhà mua).
Phần thoát nước mưa, nước bẩn thì tất cả đều thuộc phần thô, từ nguồn thải, ra đến hố ga tại đường phố ngoài nhà.
Công tác chuẩn bị thi công gồm cả nơi ăn ở, vệ sinh cho người lao động (nhà vệ sinh di động, lán trại, chống sét, an toàn vệ sinh nơi ở. Công tác an toàn trên công trường như lưới chống rơi xung quanh công trình, các lan can tạm trong công trình, các hố thông tầng, bình chữa cháy… cũng trong trách nhiệm phần thô của nhà thầu.
Vài vấn đề có thuộc thô hay không cần làm rõ thêm:
Đó là một số nội dung như cọc tiếp địa chống sét chôn từ khi làm móng, dây dẫn sét, cọc thu lôi trên mái; cọc tiếp địa hệ thống điện trong nhà cũng phải chôn từ khi làm móng, dây nối từ các hệ thống điện xuống. Các phần này có nhiều nhà thầu chỉ làm nhân công, vật liệu do chủ nhà cung cấp.
Phần chống thấm thường là trong phần thô, nhưng nếu có các yêu cầu đặc biệt cũng phải đàm phán thường theo hướng nhân công nhà thầu cung cấp, vật tư chủ nhà giao cho nhà thầu.
Phần hoàn thiện
Phần hoàn thiện thường do chủ nhà mua và nhân công nhà thầu thực hiện bao gồm:
– Phần sơn nước, bột trét
– Phần thiết bị vệ sinh, sen vòi
– Phần gạch ốp, lát trong bếp, khu vệ sinh, mặt tiền,…
– Thiết bị điện như ổ cắm, công tắc (phần thông dụng thôi, nếu là hệ thống nhà thông minh thì thường do bên nhà thầu nhà thông minh thực hiện).
Các vật tư phụ như vữa, hồ, silicon, keo chà ron,… cho lát gạch, lắp đặt thiết bị vệ sinh,… do nhà thầu cung cấp cùng với nhân công.
Khác nhau khái niệm phần thô tại thị trường XD nhà ở gia đình miền Bắc.
Khái niệm phần thô tại Hà Nội và miền Bắc thường chỉ được hiểu là gồm bê tông và tường xây, chưa tô trát. Khi xây dựng một ngôi nhà đủ các thành phần cơ bản móng, thân, mái là đủ phần thô. Tất cả phần điện, nước, mái ngói, vì kèo, đều là phần hoàn thiện. Ngay cả ống nước, ống luồn điện bên trong tường cũng không thuộc về phần thô, mà thuộc về gói điện nước được tách riêng ra.
Ở Hà Nội thì việc xây nhà vẫn chủ yếu là chủ nhà mua vật liệu và nhà thầu chỉ cung cấp nhân công mà thôi.
Tuy nhiên xu thế áp dụng giao khoán trọn gói cho nhà thầu đang dần hình thành và phát triển tại đây. Là đơn vị hoạt động xây dựng lâu năm và rộng khắp, chúng tôi có dịp so sánh và cổ vũ cho mô hình này vì chuyên nghiệp hơn, hiện đại hơn, đem lại nhiều ích lợi hơn.
Lợi ích thấy ngay có thể về giá chưa rõ, nhưng thường tốt hơn nếu được đàm phán tốt, lựa chọn nhà thầu tốt. Về chất lượng vật tư thường sẽ tốt hơn vì nhà thầu có nghề nên có con mắt “tinh” hơn; vị thế nhà thầu đi mua hàng sẽ khác với người dân đi mua, trong mắt người bán thì chỉ là khách hàng mua hàng một lần, nhà cung cấp sẽ đối xử với nhà thầu khác hẳn với cá nhân đi mua hàng nên việc chất lượng tốt hơn, giá tốt hơn so với chủ nhà đi mua thì khá rõ ràng.
