Về kết cấu, các căn hộ là khá giống nhau: vách bê tông chịu lực; tường xây gạch hoặc các loại gạch không nung khác ngăn chia không gian. Mỗi căn hộ đều có phòng khách; phòng bếp + bàn ăn; lô gia ; các phòng ngủ; các khu vệ sinh và có thể có thêm vài không gian khác tùy cấp độ chung cư như cải tạo không gian thành phòng giải trí, phòng thờ, phòng đọc sách và làm việc,…
Việc trang trí nội thất, nâng cấp căn hộ đều tuân thủ nguyên tắc không được thay đổi kết cấu chịu lực chính là khung bê tông, trục kỹ thuật có chứa các ống nước; khu vệ sinh; khu bếp, hệ cửa sổ phía ngoài nhà…
Ngoài các giới hạn trên, gia chủ có thể toàn quyền sáng tạo không gian sống bên trong căn hộ, từ việc mở rộng phòng ngủ; thay sàn nhà, bỏ bớt các bức tường, thiết lập phong cách căn hộ theo hướng hiện đại, một phần tân cổ điển,…
Nhìn chung việc đầu tư nội thất cho căn hộ sẽ đem lại cho căn hộ một bộ mặt mới, đem lại chất lượng sống cao cho các gia đình.
1. Các nội dung có thể thay đổi lại trong decor căn hộ:
Thay đổi một phần mặt bằng công năng căn hộ: Như trình bày trên, ngoài các phần không thể thay đổi được thì người kiến trúc sư có thể thay đổi mặt bằng công năng trong phạm vi căn hộ. Tuy nhiên thông thường các căn hộ đã được nghiên cứu tương đối kĩ nên việc thay đổi thường không lớn, các vị trí phòng ngủ phòng khách cơ bản sẽ vẫn giữ nguyên.
Thay đổi phong cách kiến trúc: Điều này thì hoàn toàn nằm trong tầm tay của người kiến trúc sư, sự thay đổi tùy thích từ phong cách đơn giản, hiện đại đến cầu kì, phức tạp kiểu tân cổ điển; phong cách tối giản hay phong cách thiền (zen); phong cách Nhật Bản hay phong cách Bắc Âu (scandinavian),.. đều có thể “tùy biến dễ dàng.
2. Muốn sửa chữa nâng cấp căn hộ thì cần làm gì?
Lời khuyên: Nên thuê các kiến trúc sư nghiên cứu bản vẽ kèm theo hợp đồng để thực hiện sửa chữa, đưa các ý tưởng của chủ nhà cùng lúc với quá trình xây dựng là cách thức tốt nhất, tiết kiệm nhất.
Chuẩn bị: Hồ sơ bản vẽ thiết kế căn hộ (bao gồm thiết kế kiến trúc, thiết kế điện, nước, điện nhẹ, bếp, điều hòa không khí…)
Tìm hiểu sơ bộ về đặc điểm căn hộ như vật liệu sử dụng, hướng chính, hướng cửa sổ.
Đề ra các yêu cầu, mục đích cần đạt được và phong cách yêu thích,…
Chuẩn bị các thông tin về phong thủy, về tâm linh mà mình mong muốn đạt được để làm việc với người thiết kế.
Gặp gỡ với chủ đầu tư xây dựng (nếu căn hộ đang xây) hoặc đơn vị quản lý vận hành (nếu là chung cư đang sử dụng) để tìm hiểu thủ tục sửa chữa, thay đổi và mô tả yêu cầu.
Một số nội dung trong nâng cấp căn hộ:
– Sửa chữa thay đổi các bức tường: Tường bao xung quanh căn hộ đương nhiên không thể thay đổi, tường ngăn phòng có thể nhưng sẽ vướng một số bức vách, cột bê tông là các kết cấu chịu lực tòa nhà, không thể động chạm đến. Việc thay đổi tường thì tốt nhất làm việc với chủ đầu tư ngay từ khi xây dựng. Nếu làm sau này thì nên nghiên cứu giải pháp tường gạch nhẹ, tường thạch cao, tường tấm cemboard có thể nhét bông thủy tinh ở giữa sẽ có hiệu quả cách âm tốt mà vẫn bền. Vách shoji, kiểu vách Nhật Bản cũng là hướng cho những người thích phong cách kiến trúc kiểu Nhật. Xin mời xem thêm tại shojitatami.blogspot.com
– Thay đổi về điện, chiếu sáng: Ngoài việc nguồn vào thì trong nhà có thể thay đổi phần cấp điện 220v và điện nhẹ như điện thoại, internet, cáp truyền hình,… về vị trí ổ cắm, công tắc,… Việc này cần làm sớm ngay từ lúc công trình đang XD là tốt nhất.
– Thay đổi về cấp nước: Hạn chế, nhưng có thể thay đổi khi công trình đang XD.
– Thay đổi về thoát nước, khu vệ sinh: Khó khăn. Chống thấm luôn là nội dung quan trọng trong xây dựng nhà cao tầng. Việc thay đổi thoát nước là vấn đề lớn, chỉ những chỗ đã được chống thấm mới có thể tiếp xúc với nước nên nếu có thay đổi về cấp nước thì việc thoát nước phải được tính toán cẩn thận. Thay đổi trong nội bộ khu vệ sinh cũng cần được tính toán, đặc biệt là thay đổi vị trí bệ xí rất khó khăn, thường phải được đặt ra từ khi đang xây dựng công trình. Việc tự tạo ra các lỗ khoan, nhất là tại khu vệ sinh là việc không nên làm hoặc phải được tính toán kỹ lưỡng bởi ngoài yếu tố kỹ thuật còn là xâm phạm đến không gian của căn hộ khác.
– Đầu tư cho hệ thống âm thanh: Với những gia đình muốn có bộ âm thanh đạt chất lượng trong đó cần có các loa bố trí nhiều nơi thì việc nghiên cứu sẵn đường dây loa là cần thiết.
– Thay cửa, lắp cửa sắt an toàn: Một số khu chung cư sẽ không cho phép các gia đình thay cửa hay lắp cửa sắt mẫu tự do mà phải tuân thủ theo các mẫu tòa nhà duyệt để đảm bảo mỹ quan chung. Nói chung cửa sổ cũng sẽ không được thay đổi, chỉ có thể lắp thêm lưới chống rơi và dán kính phản quang mà thôi.
– Sửa đổi trần nhà: Có thể làm sau khi nhận nhà nhưng tốt nhất từ khi đang XD (có thể liên quan đến hệ thống cảm biến cháy)
– Sửa đổi, thay thế vật liệu sàn nhà: Có thể làm sau khi nhận nhà nhưng tốt nhất từ khi đang XD.
– Sửa đổi khu bếp: Có thể làm sau khi nhận nhà nhưng tốt nhất từ khi đang XD. (có thể liên quan đến hệ thống cảm biến cháy)
– Sửa đổi vị trí máy lạnh: Có thể làm sau khi nhận nhà nhưng tốt nhất từ khi đang XD.
– Sửa đổi hệ thống an ninh, camera, cảm biến,…: Có thể làm sau khi nhận nhà nhưng tốt nhất từ khi đang XD.
– Sửa đổi cửa thông phòng: Có thể làm sau khi nhận nhà nhưng tốt nhất từ khi đang XD.
3. Một số nội dung chú ý trong căn hộ
Nên có:
Cửa hai lớp cho thêm an toàn (thêm một cửa sắt bên ngoài); Cửa chính căn hộ nên lắp chuông có camera và mắt thần gắn cửa gỗ, phía trong gắn cữ an toàn hạn chế mở hẳn cửa khi chưa biết người bên ngoài có đáng tin cậy hay không ; Các cảm biến báo cháy được gắn đúng chỗ; Công tắc kiểu cầu thang ở ngay cửa ra vào chính để bật đèn phòng khách, khi đi vào trong có thể tắt đèn ở một vị trí khác (thường là cửa phòng ngủ chính; Lưới ngăn rơi ở ban công, cửa sổ nhìn ra ngoài; Vòi nước rửa ở khu ban công để rửa, tưới cây; Hệ camera giám sát trong căn hộ; Nhiều ổ cắm sẽ rất tiện dụng trong sinh hoạt sau này;
Một số chú ý:
– Với các cửa sổ, cửa đi hướng gió chính trong khi có giông thì khả năng gió tạt mưa vào rất lớn nên các cửa này cần được lắp các gioăng thật tốt’. Ngoài ra lượng nước mưa chảy theo kính cũng nhiều nên rất cần làm nhiều lỗ thoát nước ở khung cửa kính để nước chảy tốt, không bị dâng lên tràn vào trong.
– Lắp đặt máy lạnh nên có bộ phận hướng gió nóng ra ngoài sẽ đỡ làm nóng khu ban công lắp đặt.
– Hộp kỹ thuật bếp và các nhà vệ sinh rất có thể bị mùi hôi nên cần lắp loại quạt kín khít, khi bật thì nắp đẩy ra, khi không bật thì nắp đóng lại kín.
-Phễu thu nước vệ sinh dùng loại tốt, tránh ngăn mùi xộc ngược.
– Van nước tổng của căn hộ nên bổ sung một van trong nhà để tiện khi sử dụng, sửa chữa (nhiều chung cư để van tổng ngay sau đồng hồ nước trong khu kỹ thuật tòa nhà rất bất tiện khi gia đình có việc thay thiết bị nước, sửa chữa nước,..)
– Tương tự nước, cầu dao/aptomat tổng của căn hộ cũng cần được đặt trong căn hộ thay vì khu kỹ thuật từng tầng của tòa nhà.
– Cần thiết lập và lưu giữ hồ sơ hoàn công căn hộ với nội dung sơ đồ điện, nước, điện nhẹ cụ thể để mai sau khi sửa chữa cần dùng hoặc sử dụng trong sinh hoạt (như khoan vít treo tranh) cũng cần xem có nguy cơ khoan vào dây điện, ống nước hay không.
– Cửa khu vệ sinh nên là cửa có thể chịu được môi trường ẩm, nên làm bằng nhôm kính hoặc khung nhôm, lá nhôm ghép.
– Các đường nước nóng cần được bọc bảo ôn kỹ hạn chế truyền nhiệt ra tường, sàn có thể làm nứt vì sự nở do nhiệt.
-Việc lập bàn thờ trong căn hộ là một khó khăn, nếu có thể thì chủ nhà nên định vị sẵn vị trí sẽ đặt bàn thờ để bố trí hệ thống hút mùi nhang, lắp đặt tấm che vết khói nhang.
– Các đường dây bảo ôn nối cục nóng và dàn lạnh điều hòa cần được bọc thật kỹ, tránh ngưng tụ nước bên ngoài ống làm hỏng đồ, mốc tường. Nước ngưng dàn lạnh điều hòa không khí cần được dẫn thoát an toàn, tránh đưa vào hộp kỹ thuật có thể làm ẩm mốc tường căn hộ chính mình và có thể vài căn hộ bên dưới.
– Bố trí sẵn đường chia truyền hình cáp, đường điện thoại, khu phát wifi căn hộ.
– Khu vực bếp không nên lát sàn gỗ hoặc lát thì phải chọn loại chịu được ẩm tốt.
– Mặt đáy tủ nói chung, tủ bếp nói riêng nên được ốp bằng tấm aluminium (nhựa nhôm) rất bền vững, đặc biệt rất phù hợp khí hậu ẩm miền Bắc.
– Chống mối căn hộ: Tuy không có nguy cơ mối nhiều như nhà mặt đất nhưng chúng tôi đã chứng kiến các căn hộ đến tầng 30 vẫn bị mối tấn công. Nên công tác phòng chống mỗi cũng nên được chú trọng.
– Nên sử dụng bếp đun nấu hàng ngày bằng điện thay vì gas an toàn không cao, khó vận chuyển bình gas trong thang máy.
– Với các cửa đi cửa sổ hướng tây có nắng gắt về chiều cần sử dụng loại màn rèm có độ che phủ lớn, hạn chế ánh sáng xuyên qua (blackout curtain) sẽ tốt hơn.
– Phòng ngủ thì nên dùng màn rèm vải, phòng khách và có thể liên thông với bếp thì nên dùng các loại vật liệu khác như lá nhôm, gỗ, nhựa,… cũng rất đẹp mà ít bị ảnh hưởng bởi môi trường bếp hơn.
– Quạt hút gió nhiều vị trí có gió ngược vào rất mạnh nên cần chú ý kiểm tra theo gió thổi theo chiều nào trong hộp kỹ thuật (dưới lên hay trên xuống, thường là dưới lên do có hiệu ứng Bernoulli) để có thể làm dụng cụ hướng gió (xem hình).
– Chú ý việc treo cây, treo đồ, sắp xếp đồ không cẩn thận có thể bị rơi, rất nguy hiểm cho người bên dưới.
– Thử đồng hồ điện, nước: Đã có nhiều trường hợp do quá nhiều đường dây, đường ống nên có thể người xây dựng nối nhầm. Khi nhận căn hộ quý vị có thể thử không sử dụng bất cứ thiết bị điện, nước nào và kiểm tra đồng hồ xem có chạy hay không.
4. Thị trường thi công nâng cấp căn hộ hiện nay:
Rất đa dạng nên lại gây khó khăn cho chủ nhà trong lựa chọn. Thực tế buồn là số đơn vị tốt tìm kiếm cái mới, sự sáng tạo trong design, tôn trọng vấn đề bản quyền, sở hữu trí tuệ là không nhiều. Số đơn vị kiến trúc, thi công chạy theo phong cách nhái, không hiểu rõ tường tận mà chỉ copy rồi tổng hợp lại cũng không hiếm.
Reva Inter Ltd không làm về thiết kế nội thất song có sự hợp tác tốt với nhiều đơn vị kiến trúc tốt có thể kết nối giúp quý vị trong việc decor căn hộ của mình.
Một số hình thức thực hiện decor căn hộ:
Tìm kiếm một đơn vị thực hiện để giao phó toàn bộ việc thiết kế – thi công: Đây là mô hình tốt nhất và nhẹ đầu nhất với chủ căn hộ. Nhưng thách thức sẽ là làm sao tìm được một đơn vị tốt, có thế mạnh decor theo phong cách phù hợp với phong vị gia chủ. Mô hình này thì đơn vị kiến trúc thường kiêm luôn nhà thầu thực hiện cải tạo decor căn hộ. Đơn vị sau khi gặp gỡ trao đổi với chủ nhà sẽ trình bày với chủ nhà về phong cách kiến trúc, dự định áp dụng cho căn hộ; có thể đưa ra một số hình ảnh 3D dựng lên với căn hộ; đưa ra hồ sơ kinh nghiệm thực hiện các căn hộ khác. Nếu phù hợp, đơn vị tự vấn sẽ lập dự toán cải tạo căn hộ kèm theo hợp đồng để hai bên kí kết.
Tổng kết trên thị trường hiện nay, nếu chủ căn hộ áp dụng mô hình này thì chi phí sẽ vào khoảng 3-5-8 triệu / m2 sẽ tạo ra căn hộ đẹp như ý.
Thuê thiết kế rồi tự thực hiện bằng cách thuê các nhà thầu khác: Gia chủ thuê một bên kiến trúc thực hiện bản vẽ, dựng 3D rồi tự thực hiện bằng cách thuê các nhà thầu lẻ từng công việc về thực hiện, kết hợp việc đặt hàng tại xưởng kiểu may đo phù hợp kích thược thực tế (ví dụ đồ mộc nội thất) theo bản vẽ với việc đi các shop nội thất lựa chọn đồ mang về .
Về mỹ quan thì áp dụng hình thức này, cái “đẹp” đạt được ở mức vừa phải; kinh phí tiết kiệm hơn nhưng rất tốn thời gian công sức; chất lượng sản phẩm mua cũng chưa chắc tốt bởi là khách hàng mua lẻ duy nhất 1 lần thì khó đàm phán được giá tốt, khó tích lũy được kinh nghiệm lựa chọn hàng tốt. Mức chi phí khoảng 3-5 triệu mỗi mét vuông là phổ biến khi áp dụng hình thức này.
Tự mua đồ đóng sẵn từ các phố nội thất mang về kê: Hình thức này áp dụng với các chủ nhà có kinh tế eo hẹp, không đặt nặng vấn đề phong cách, chủ yếu đáp ứng công năng sinh hoạt hàng ngày là đủ. Bản chất các đồ đạc đóng sẵn bày bán các cửa hàng chuyên dụng tại các đường như Đê La Thành (Hà Nội), Ngô Gia Tự (TPHCM) thì đều được gọi là “hàng chợ” chất lượng ở mức trung bình, vật liệu chủ yếu là rất phổ biến, độ bền không cao. Thêm nữa việc kê đồ kiểu này sẽ hạn chế nhiều việc tổ chức không gian căn hộ, gây đôi chút bất tiện với quá trình sinh hoạt của chủ nhà, khó đáp ứng nhu cầu của các cư dân đặc biệt ví dụ với các em bé, các bạn gái khó có các không gian decor cho phù hợp tuổi tác, giới tính,…
Với hình thức này, thì giá trị đầu tư 1-2 triệu/ m2 là có thể biến căn hộ mới nhận từ chủ đầu tư / mới mua thành căn nhà đủ ở.
Có nên chọn một đơn vị vừa thiết kế vừa thi công mà họ chào miễn phí thiết kế: Đây là mô hình khá phổ biến, có những ưu điểm nhất định (bản chất miễn phí thiết kế nhưng bù lại bằng lợi nhuận từ thi công là giảm lợi nhuận, nhưng cũng có thể là sẽ “gỡ lại” bằng cách tính giá thi công cao hơn bình thường) nhưng nếu có các kiến trúc sư cá tính, sáng tác thiết kế riêng rồi thuê đơn vị khác thi công là việc tách bạch ra để các bên hợp tác, giám sát lẫn nhau cũng là phương án tốt.
5. Thực tế trong lựa chọn nhà thầu và tính giá
Đơn giá thực hiện các công việc trong phần hoàn thiện nâng cấp chung cư thường cao hơn thông thường bởi điều kiện thi công khó khăn hơn, có những chung cư phải thi công theo những khung giờ nhất định, việc chuyển dọn phế thải xây dựng; mang đồ đạc, công cụ, và cả công nhân vật tư vào dự án phải qua đăng ký, kiểm soát gắt gao trong khi khối lượng thực hiện thường nhỏ là các nguyên nhân đẩy cao đơn giá.
Việc lựa chọn nhà thầu kiến trúc + thi công phải dựa trên đặc thù công việc sáng tác, năng lực làm nghề + “thương hiệu” của kiến trúc sư, giá cả thường không phải tiêu chí quan trọng để lựa chọn (dù không được cao bất thường).
6. Mẫu hợp đồng
Trong việc cải tạo và nâng cấp căn hộ, quý chủ nhà có thể cần đến các hợp đồng cho các công việc thiết kế nội thất căn hộ, thi công nội thất căn hộ, giám sát cải tạo nội thất căn hộ (thường ít cần). Các mẫu hợp đồng chi tiết, xin mời xem tại đây
Việc nghiệm thu căn hộ sau sửa chữa nâng cấp, quý vị có thể tham khảo từ bài viết Nghiệm thu căn hộ từ Chủ đầu tư tại đây.
Nếu quý vị cần một đơn vị thực hiện Thiết kế nội thất tại TPHCM, HN, Nha Trang, Đà Nẵng, Hải Phòng, … thì chúng tôi có thể giới thiệu các đơn vị mà chúng tôi đã có dịp hợp tác và chứng kiến sự chuyên nghiệp trong dịch vụ của họ.
